住宅瑕疵担保履行法とは・・・

住宅瑕疵担保履行法とは・・・

前回までのブログで、「販売会社への欠陥・瑕疵の是正依頼」の流れは、ご理解して頂けたのではないかと思いますので、今回からは前回まで何度も出てきた『専門家』について、もう少し突っ込んで、お話ししたいと思います。

あ~そ~そ~!前回のブログの中で、資料が整った段階で何か無条件にこのブログで『事例相談』してください!みたいな書き方になっておりましたが、それは、誤解です。というか。私の言葉が、足りませんでした。すみません。私がお願いをした資料程度があれば、あなたの周りにおいでになる自称、他称の専門家でも構わないと思いますし、他に、インターネットで無料相談をしている団体や個人の方でも構わなと思います。ただ、結果は依頼されたご自身で考えでご判断ください。

後、専門家と言っても、この欠陥住宅(建築)問題の場合は二つの専門分野を必要とします。
一つは、建築技術の専門家としての建築技術者、もう一つが、法律の専門家としての弁護士です。ここは、よろしいですよね!いや~、まだ弁護士はいらないだろう!という方には、後のブログで縷縷説明させていただきますので、それまでチョットお待ちください。

あ~、それから肝心な事をド忘れしておりました。
『住宅瑕疵担保履行法』を説明しなければいけませんでしたね。

下記が、
国土交通省住宅局住宅生産課住宅瑕疵担保対策室の説明文です。
正式な法律名は「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」といいます。
新築住宅の売主等は、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)に基づき、住宅の主要構造部分の瑕疵について、10年間の瑕疵担保責任を負うこととされていますが、構造計算書偽装問題を契機に、売主等が瑕疵担保責任を十分に果たすことができない場合、住宅購入者等が極めて不安定な状態におかれることが明らかになりました。
このため、住宅購入者等の利益の保護を図るため、第166回通常国会において、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律(平成19年法律第66号)(住宅瑕疵担保履行法)」が成立・公布されました。
また、住宅瑕疵担保責任保険法人の指定や特別紛争処理体制の整備については平成20年4月1日に施行され、新築住宅の売主等に対しての瑕疵担保責任を履行するための資力確保の義務付けについては平成21年10月1日に施行されました。

この法律をもう少し分り易く説明すると、
平成19年5月30日に公布され、平成21年10月1日に本格施行された新しい法律です。
※法律の一部は平成20年4月1日から施行されています。

どんな内容の法律か・・・・
大きく分けて2つの柱からなる法律です。その2つの柱とは、
1-新築住宅において、住宅事業者が瑕疵担保責任※1を履行するために住宅事業者に対して資力の担保を義務付ける(担保の方法は法務局への供託若しくは、国交省天下り先保険会社=住宅瑕疵担保責任保険法人への保険契約)
2-保険契約を締結した新築住宅に係る紛争処理体制の整備となっている
法律制定の背景は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(以下、品確法)※2」施行後、社会情勢等の変化に対応しきれなかったり、また構造計算書偽装問題も発生する中で、瑕疵担保責任を負えないまま売主の会社が倒産したり解散してしまうケースが激増し、住宅取得者は修理や賠償を請求する相手の存在がなく、自らの負担で別の工務店に依頼して修理せざるを得なく、これでは消費者保護のために設けられたはずの「瑕疵担保10年」の規定自体が形骸化してしまい、>瑕疵担保責任不履行によって住宅取得者が泣き寝入りとなってしまっているケースが多発しました。
そこで品確法に定められた瑕疵担保責任を確実に履行するための新たな法律として、住宅瑕疵担保履行法が作られました。ですからこの法律は、品確法を補完する目的で作られたもので、これにより、売主等が倒産等によって無くなってしまった場合でも、確保された資金によって住宅取得者の負担を軽減させることができます。
なおこの法律における「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもので、かつ、新築されてから1年以内のものをいいます。この定義は「品確法」と同じです。
従って建売住宅等で新築後1年以上売れ残ったものや中古住宅は対象になりません。
要注意です。

瑕疵担保責任の履行のための資力の確保義務とは・・・・
資力確保の義務を負う人は・・・・
1-新築住宅建設を請け負う、建設業法※3の許可を持つ建設事業者※住宅メーカーや工務店等の施工会社のことです
2-新築住宅を販売する宅地建物取引業者※4不動産屋さん等のことです
※以下、この2つを合わせて「住宅事業者」と呼びます。となっています。住宅取得者から見て万が一にでも倒産されてしまったら困る業者さんが指定されていることになりますが、ここで指定されている業者さんは、品確法で定められている「瑕疵担保期間の10年の義務」が要求されている業者さんと同一です。

「資力の確保」の方法は・・・・
資力の確保義務を負う住宅事業者は、次のいずれかの方法で資力を確保する必要があります。
保険への加入。住宅瑕疵担保責任保険法人が引き受ける住宅瑕疵担保責任保険に加入する。保証金の供託、法務局等の供託所に、現金や有価証券等を預け置く。どちらを選んでもいいのですが、「保証金の供託」の場合には最低でも2000万円(供給戸数によって増額されます)が必要となることから、現実的には戸当たり6~8万円程度で済む「保険への加入」がほとんどとなります。なお保険での資力確保の場合の保険料は住宅事業者が支払うべきものとなっており、住宅取得者が負担することはありません。ですが内実は、住宅価格に上乗せされていますので、最終的には消費者が負担していることになります。
なお住宅事業者は、請負または売買を引き受けた住宅に関し、どちらの方法で資力の確保を行ったか、またその確保した内容はどのようになっているか等の必要な事項を、事前に住宅取得者に書面にて説明しておく必要があります。

「資力の確保の義務」の対象となる建物の部分とは・・・・
対象となるのは、基本構造部分の瑕疵に限られます。基本構造部分とは次の部分のことです。またこの範囲は、品確法における「瑕疵担保期間の10年の義務化」で示されている部位と同一です。
1-構造耐力上主要な部分※5=柱、梁、耐力壁、基礎、地盤、土台等の構造躯体
2-雨水の浸入を防止する部分※6=外壁や屋根の仕上、下地、開口部等

瑕疵担保責任を負う住宅事業者が倒産した場合は・・・・
住宅事業者が倒産していて補修が行えない場合等は、次のようになります。
保険への加入の場合、住宅取得者は、保険法人に直接保険金を請求することができるようになっています。
保証金の供託の場合、住宅取得者は、法務局等の供託所に還付請求をすることで、瑕疵部分の補修に必要な金額を還付してもらえます。
保険契約を締結した新築住宅に係る紛争処理体制の整備とは・・・・
どんな制度・・・・
上記の資力の確保手段2つのうち、「保険への加入」を行った場合に利用できる制度です。住宅事業者と住宅取得者との間で紛争が生じた場合、指定住宅紛争処理機関(弁護士会)による紛争処理手続き(あっせん、調停または仲裁)を利用することができます。また住宅紛争処理支援センターが指定住宅紛争処理機関をバックアップしており、住宅事業者や住宅取得者から相談を受けたり助言を行ったりしています。

なおこの制度は、品確法における「性能評価された住宅に関する紛争を処理する仕組み」と同一です。

指定住宅紛争処理機関を利用できる人とは・・・・
紛争処理の申請者が保険契約付き住宅の当事者のどちらか一方であれば利用できます。具体的には次の通りです。
1.-保険契約付き住宅の建築業者(住宅事業者)
2.-保険契約付き住宅を建築業者に注文して取得した消費者(住宅取得者)
3.-保険契約付き住宅の売主(住宅事業者)
4.-保険契約付き住宅を売主(住宅事業者)から購入した消費者(住宅取得者)
5.-保険契約付き住宅を取得した人(住宅取得者)の相続人(配偶者や子)等

指定住宅紛争処理機関を利用できない人とは・・・・・
新築の保険契約付き住宅を取得した人からさらに転得した人は、その直接の売主に対しての請求について指定住宅紛争処理機関を利用できないこととなっています。要注意です。

また保険によらない、保証金の供託によって資力の確保を行った場合の当事者も利用できません。

他の法律や制度との関係は・・・・、建築基準法との関係は・・・・
この法律は品確法と同様、「建築基準法」とはまったく別の法律で、互いに干渉しません。
品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)との関係は・・・・

この法律は「住宅の品質確保の促進等に関する法律(略して「品確法」)」で義務付けられている瑕疵担保責任10年」に関して、その履行を確保するために制定された法律という背景があるため、品確法を補完する関係にある法律と言えます。

従ってこの2つの法律は、切っても切れない関係といえるでしょう。

ここまで、http://www2u.biglobe.ne.jp/~katana/より引用させていただきました。ただし、文章の内容をかなり改変させておりますので、文章の責任は全て私にあります。

文責 釈迦牟尼仏(ニクルベ) 建太

次回に続く何故、欠陥住宅(建築)が生産されるのか・・・

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