杭データ改ざん事件151202

杭データ改ざん事件151202

<くい打ち不正>旭化成建材分 11件は地盤調査が必要
毎日新聞 12月1日(火)20時22分配信

旭化成建材のくい工事360件の施工データに不正があった問題で、石井啓一国土交通相は1日の閣議後の記者会見で、先に不正が判明していた82件の建物の安全性についての確認状況を明らかにした。くいの支持層(強固な地盤)到達に関するデータの不正68件のうち、1件は元データが見つかり、支持層への到達が確認できたという。「56件は施工記録から支持層にくいが達していると判断できるのではないかとみて、精査している」と述べ、11件は地盤調査(ボーリング調査)が必要とした。
82件中14件はくいを補強するセメントミルクの流量データの不正で、石井国交相は「これについては確認方法を検討しているので、少し時間がかかる」と説明した。
旭化成建材は11月24日、2004年以降に実施した3052件のくい工事のうち、計360件でデータに不正があったことを公表した。これに先立ち、自治体の独自調査などで82件の流用が判明していた。82件には傾きが生じている横浜市都筑区のマンションも含まれる。自治体などが安全性を確認しており、国交省は11月中の報告を要請していた。【坂口雄亮】
http://news.yahoo.co.jp/pickup/6182727

旭化成建材、新たに10物件で調査 杭打ちデータ改ざん
2015/12/1 12:58

杭(くい)打ち工事のデータ改ざん問題で、旭化成建材(東京・千代田)が施工した10物件で、新たに杭が固い地盤(支持層)に達しているかを確かめる地盤調査を行うことが分かった。石井啓一国土交通相が1日の閣議後記者会見で明らかにした。
この問題では、横浜市都筑区の傾いたマンションの担当者が関わった19件と、自治体の独自調査で改ざんが判明した63件の計82件について、同社や自治体が他の物件に先行して安全性を調査。国土交通省に調査の状況を報告した。
会見での説明などによると、82件のうち都筑区のマンションを含む11件で支持層到達を示す電流値や杭を固定するセメント量のデータ改ざんが見つかり、施工記録だけでは支持層に達しているかを評価できなかった。個別の物件名は明らかにしていない。都筑区のマンションはすでに地盤調査を行っている。
一方、56件は地中の支持層が平らで、打ち込まれた杭の長さなどで到達の有無が判断できるとみられる。同省は「施工記録だけで安全性が確認できそうだ」としており、週内にも結論を出す。
また14件はセメント量のみの改ざんのため、同省の有識者委員会で安全性確認の手順を改めて議論する。残る1件はなかったとされていた施工記録が見つかり、データ改ざんがないと判断された。
http://www.nikkei.com/article/DGXLASDG01H35_R01C15A2CR0000/

2015.11.30 18:37
県営住宅でくいデータ流用 愛知県内の業者施工

愛知県は30日、豊田市の県営手呂住宅で、くい打ち業者「マナック」(同県清須市)が施工したくい打ちにデータ流用があったと発表した。傾きやひび割れは確認されず、安全性に問題はないとみられるため、建物の使用は継続する方針。
県によると、平成18年度に発注した鉄筋コンクリート6階建ての物件。くい50本のうち3本で、支持基盤に届いたことを示すデータが別のくいの分で流用してあった。
責任者は同社を退職しているとみられ、動機の追及は難しいという。
県は旭化成建材のくい打ちデータ問題を受け、過去10年の県発注工事をめぐり、旭化成以外の事案でも問題がなかったかの確認を進めている。
http://www.sankei.com/west/news/151130/wst1511300066-n1.html

2015年11月30日 14:28
日本コンクリート工業でも基礎杭のデータ流用

日本コンクリート工業(株)(本社:東京都港区、土田伸治代表取締役社長兼CEO)は、11月27日、基礎杭のデータ流用に関し、施主と元請からの依頼により点検した36件のうち、1件にデータ流用が判明したことを発表した。流用の理由については、「現場代理人が電流計の紙詰まり、電源入れ忘れによりデータを残せなかったため行ったもの」としている。
同社は今後、直近5年間の既成コンクリート埋め込み工法による施工案件全件のデータ流用の有無を調査するという。また、再発防止策として、同社が施工する全現場の杭について、支持層掘削時の電流計のデータの写真を撮り、施工報告書に添付するとしており、予期せぬ事態が発生した場合は、工事を中止し元請に報告するとしている。
【川元 浩明】
http://www.data-max.co.jp/271130_dm1864_2/

千葉のマンション駐車場、設計より短い杭か 最大手施工
11月27日 07:28

千葉県八千代市の大型マンションの駐車場棟で、杭の一部が設計より10メートル短いとの調査結果が出たことが、市への取材でわかった。杭は業界最大手の三谷(みたに)セキサン(福井市)が施工しており、市は建設会社側に、近く施工状況の報告を求める。
マンションの杭の施工不良をめぐっては、横浜市西区と都筑区の物件で住居棟の杭が短く、固い支持層に届いていない問題が判明。いずれも建物が傾き、建て替えが検討されている。都筑区の物件では旭化成建材のデータ偽装も発覚した。
八千代市のマンションは住居棟と駐車場棟があり、300世帯超が入居する。市によると、マンション管理組合が1月、民間調査会社に依頼し、住居棟1カ所と駐車場棟2カ所の地盤調査を実施。杭近くにボーリングで穴を開け、磁気で杭が到達した深さを調べた。
その結果、駐車場棟の杭1本が、設計上は深さ22メートルまで打ち込まれているはずなのに、実際には深さ12メートルまでしか届いていないとのデータが出た。ほか2カ所は問題なかった。管理組合は今月17日、市に調査結果を通知し、国土交通省にも報告された。
駐車場棟は5階建てで、三谷セキサンが2003年に杭を施工した。市に提出した施工報告書では、長さ17〜20メートルのコンクリート杭が50本打ち込まれたことになっている。市の担当者は「杭が半分の長さしかないことは初めて知った。専門調査会社の報告なので尊重する。施工状況について建設会社側に近く書面で報告を求める」と話した。三谷セキサンは取材に「適切に施工管理した」、建設会社のグループ広報担当者は「調査結果の検証が必要だが、適正に施工されたと考えている」と述べた。
駐車場棟は、07年に発覚した耐震偽装問題に関与した設計事務所が構造設計を担当。当時、市が建設会社などに資料を提出させて偽装はないと判断したが、管理組合が独自に建築士に依頼して強度を再計算したところ、駐車場と住居棟が強度不足と判定された。管理組合は建設会社側に補強費用など約35億円を求めて提訴している。(工藤隆治)
http://news.goo.ne.jp/article/asahi/nation/ASHCV5K79HCVUTIL03J.html

【まとめ】【くい工事業界】信用失墜 杭データ改ざん、旭化成建材含め合計7社にまで拡大【建物・件数】
2015年11月30日 作成
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杭打ちデータ流用問題で、くい打ち業者41社が加盟する一般社団法人「コンクリートパイル建設技術協会」の加盟する正会員6社で計22件のデータ偽装が新たに見つかった。旭化成建材を含めると、データ流用は合計7社に拡大した。流用が確認された6社は、建物などで使われるコンクリート杭の出荷量シェア全体の7割を占める。
出典:lpt.c.yimg.jp

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▽データ流用が明らかになった6社の件数内訳
業界首位の三谷セキサン(福井市)1件、2位のジャパンパイル(東京)13件、日本コンクリート工業(東京)1件、前田製管(山形県酒田市)3件、NC貝原コンクリート(岡山県倉敷市)2件、中部高圧コンクリート(三重県鈴鹿市)2件。
・都道府県別
東京5件、三重3件、福島、茨城、愛媛が各2件、秋田、千葉、福井、京都、兵庫、徳島、高知、熊本が各1件となり、13都府県。
・建物別
公共施設7件、医療福祉施設4件、学校3件、事務所・店舗2件、工場2件、集合住宅1件など。
建設技術協会によると、現時点でひび割れなど建物の不具合の報告はないという。
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▽旭化成建材は過去約10年間で360件が判明している。
出典:dd.hokkaido-np.co.jp
http://friends.excite.co.jp/channel/article/11261/

日立ハイテクノロジーズ 杭工事でなぜ責任不問?マンションの役割はいったい何?
旭化成建材の施工実績!マンションは愛知県名古屋最多で学校も!札幌・新潟・広島など全国に広がる不安の波・・・
二次下請けの旭化成建材が横浜市都筑区のマンションで杭の打ち込みが硬い地盤に届いておらず傾くマンションになってしまった問題は連日のニュースになっています。
しかしなぜか、一次下請けの日立ハイテクノロジーズは杭工事の責任を問われていません。
10月22日、旭化成建材が過去10年間の、マンションも含む施工実績の一覧リストを国土交通省に提出しました。そして、旭化成建材のニュースの度に出るのが、データ改ざんを行った担当者の責任です。
10月20日に謝罪会見を行ったのは、親会社の旭化成と旭化成建材。しかし、元請けの三井住友建設と販売元の三井不動産レジデンシャルは謝罪の記者会見を行っていないですし、一次下請けの日立ハイテクノロジーズはニュースにほとんど名前が出てきません・・・責任はないのでしょうか・・・なぜなのでしょう。
日立ハイテクノロジーズとは?マンション施工の役割はいったい何?
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日立ハイテクノロジーズの前身は、日製産業という商社でしたので、取りまとめをして実務を下請けに割り当てるという役割を担っていたのかもしれません。
日立ハイテクノロジーズが行っている事業は、
・電子デバイスシステム
・ファインテックシステム
・科学・医用システム
・産業・ITシステム
・先端産業部材
の5本柱です。
・「電子デバイスシステム」は、半導体メーカーと共同研究開発して電子デバイスの製造を行っていて、「測長SEM」は世界トップシェアを誇ります。
・「ファインテックシステム」」は、鉄道の安全運行などを始めとする、社会インフラ検査に関する装置の提供を行っています。
・「科学・医用システム」は、電子顕微鏡や科学機器を扱っています。
・「産業・ITシステム」は、最先端のエレクトロニクスで生産やIT分野に貢献しています。ハイビジョン対応のテレビ会議システムはヒットしたそうです。
・「先端産業部材」は、商社のノウハウやネットワークを活かして、ハイテク分野のモノづくりをサポートしています。
このような事業内容なんですが、マンションの建設現場の施工に関わるようなものがドも見えてきません。あるとすれば、商社のノウハウがあるということくらいです。
ただ、建設業法第22条で「建設業者は、その請け負つた建設工事を、如何なる方法をもつてするを問わず、一括して他人に請け負わせてはならない」とあり、丸投げは禁止されているので、日立ハイテクノロジーズ はただ間に入ってピンハネしたのではなく、なんらかの役割を担っていたはずです。
日立ハイテクノロジーズ 杭工事の責任は?
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施主・売主:三井不動産レジデンシャル

元請け:三井住友建設と明豊エンタープライズ

杭工事一次下請け:日立ハイテクノロジーズ

杭工事二次下請け:旭化成建材(旭化成の子会社)

杭工事三次下請け:中部地方の会社で社名は未公表
             (現場管理担当者が契約社員として所属)
何をしていた会社かわからないので、責任はわからない状態となっています。一次下請けという重要な位置にいるはずなのに、ニュースではほとんど社名すら扱われません。なぜなのでしょう?
日立ハイテクノロジーズ 杭工事 なぜ責任を問われない?
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叩かれまくっている旭化成建材は、資本金30億円だといいますが、一次下請けの日立ハイテクノロジーズは、その倍以上の資本金79億円で、日立グループです。
さらに元請けの三井住友建設は資本金が120億円、施主・売主の三井不動産レジデンシャルは資本金は400億円と莫大です。
旭化成と旭化成建材だけが責任を追求されるのは、チカラが弱い会社だからだという説があります。マスコミも国も、強大なチカラを持つ日立と三井にr手を出せないのではないかという説です。ウラでつながっているのではないかと・・・。
そんなことあってほしくないですが、現実の社会ではチカラのある者には逆らえないということがあるのは確かですから、説は正しいかもしれません。なんともやりきれませんが・・・。
http://zoot.blue/news20151023-1/

杭データ流用 支持層到達56件の見込み
2015/12/1

石井啓一国土交通相は1日の会見で、杭の支持層到達の有無を先行して調査している旭化成建材の施工データ流用物件のうち「56件が施工記録などの確認で杭の支持層到達を判断できるのではないかということで内容を精査している」と明らかにした。
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/151201590011.html

くい到達判断の指針公表=データ改ざんで国交省

くい打ち工事のデータ改ざん問題で、国土交通省は25日、全国の自治体などが独自に調査していた約80件を基に、くいが強固な地盤(支持層)に到達しているかどうかを元請け建設会社などが判断する際の指針を公表した。
旭化成建材だけでなく業界大手のジャパンパイルでも流用が見つかり、改ざん件数がさらに増える恐れもあることから、判断方法を示して建物の安全性検証を進める。
指針では、目視で建物に傾きやひび割れが見つからなかった物件については、(1)正常なくいなどから支持層の深さが分かり、別の資料で改ざんが見つかったくいが必要な長さと確認できる(2)くい打ち時に詳細な地盤調査をし、支持層を確認している(3)くい打ち時に第三者が立ち合っている-のいずれかに該当すれば、支持層に到達していると判断できるとした。
いずれにも該当しない場合はボーリング調査などを行い、くいが届いているかを確認する。未到達と判明した際は構造計算を行い、建物の安全性を確かめる。(2015/11/25-22:02)
http://www.jiji.com/jc/zc?k=201511/2015112500904

会見せざるが勝ち?杭打ちデータ改ざん問題の広報を分析
旭化成建材・三井不動産 「傾きマンション」問題

なぜ、あの企業は社会の批判を浴びたのか――。大手、BtoB、外資系など2015年に発生した様々な不祥事について、広報、危機管理など9人の専門家に解説してもらった。
販売元の三井不動産レジデンシャルによって開催された、住民説明会の様子。

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録音禁止は意味をなさず
住民説明会の音源がネットに流出
今回の事件では、販売元の三井不動産レジデンシャルが10月15日から住民説明会を実施。参加住民にはボイスレコーダー持ち込みを禁止していたにもかかわらず、音源はネット上などにアップされた。三井不動産側は当時、会見などの公式の場で記者に説明をしていなかったこともあり、その音源はメディアからも注目を集めた。
こうした事態を、「弁護士ドットコムニュース」編集長の亀松太郎氏はこう分析する。「スマートフォンなどで音声を簡単に録音でき、これがネットに出てしまうというのが非常に現代らしい事象だと考える。住民説明会では、住民も感情的になりがち。そういった場で感情的な応酬をしたり、不用意な発言をしたりすれば、仮にメディアをシャットアウトしていたとしても情報は漏れてしまうリスクがあると広報は理解すべきではないか」。

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※分析にご協力いただいた専門家:ACEコンサルティング・白井邦芳氏、郷原信郎弁護士、フライシュマン・ヒラード・ジャパン代表・田中愼一氏、アズソリューションズ代表・佐々木政幸氏、弁護士ドットコムニュース編集長・亀松太郎氏、エイレックス代表取締役社長・江良俊郎氏、ジャーナリスト・城島明彦氏、日本アンガーマネジメント協会代表理事・安藤俊介氏、弁護士・浅見隆行氏
http://mag.sendenkaigi.com/kouhou/201601/2016-crisis-manual/006825.ph

記者会見する三井住友建設の永本芳生副社長(左)=国交省で2015年11月11日
政治・経済経済プレミア・トピックス
<傾斜マンション>売り主、元請け、下請け 責任はどこに?
2015年11月13日
編集部

横浜市都筑区のマンション傾斜問題について、施工会社の三井住友建設が11日、決算発表に合わせて初めて会見で説明した。くい打ち工事をした前田富弘・旭化成建材社長と親会社の浅野敏雄・旭化成社長は10月20日に会見し、売り主の三井不動産レジデンシャルの親会社の三井不動産は、11月6日の決算発表に合わせて説明に応じた。10月半ばに問題が発覚して以降、1カ月近くたって3社の説明がようやく出そろった。傾斜の原因究明は進んでいるのか。

裏切られた」と旭化成建材を非難した三井住友建設
3社によると、昨年末ごろ住民から建物1棟で2センチ沈下しているとの情報があり、今年6月と、8〜9月に2度のボーリング調査を行った。旭化成建材が打ち込んだくいのうち、8本が強固な地盤(支持層)に到達していないか、十分でなく、旭化成建材の現場責任者のくい打ちデータ転用や加筆が発覚した。
三井住友建設の永本芳生副社長は、くい打ち工事を行った下請けの旭化成建材に対し、「信頼関係を過信していた。ちゃんとやってもらえると思っていた」「事前打ち合わせ通りのくい打ちをしてもらえず、裏切られた」と強く批判した。施工不良や不正を見抜けなかったことについて「国土交通省の指針に基づいて管理していれば問題ないと思っていた」と釈明する一方、「元請けとしての管理が不十分だった」と述べて謝罪した。
方、旭化成建材は、くい打ち工事の現場責任者がデータの流用や転用は認めたものの、現場責任者らが「くいは支持層に到達したと確信している」と話していると説明し、くいの到達を「誤認した」可能性も示している。三井住友建設はこの日の会見で「くいの深さが浅く、不十分だ。『未到達』と判断している」と説明した。
施工会社として事前に実施したボーリング調査が不十分だったのではないかとの見方も出ているが、三井住友建設は「ボーリングは暫定値を出すもの。ミスかどうかではない」と反論し、傾きの原因について「くいが結果的に届いていない。これが大きい」と述べた。
各社の費用分担協議進まず
一方、不良工事の背景にあったとされる問題についても各社の会見で取り上げられた。くい打ちデータの流用や転用は、くい打ち工事の工期(2005年12月〜06年2月)の終盤に集中していた。三井不動産の会見で、記者から「工期がタイト(厳しい)で問題が生じたのではないか」との質問が出たが、同社の佐藤雅敏・取締役常務執行役員は「工期は適切だった」との認識を示した。三井住友建設も「適切と考えている」との見方を示した。
マンションを完成前に販売する「青田売り」と呼ばれる販売手法が不良工事の背景にあると指摘されていることについて、三井不動産は「引き渡しまでに客が要望する内装工事などのニーズに応えられる」とのメリットを挙げ、「あくまで(販売方法の)商慣習」と述べるにとどまった。

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第2四半期決算を発表する三井不動産の佐藤雅敏取締役常務執行委員=東京証券取引所で11月6日
問題のマンションは、建て替えの協議が続いている。各社の費用分担協議は、原因がはっきりしないため進んでいない。決算への影響について、各社とも「現時点で合理的な算定ができない」と業績予想に盛り込まなかった。三井住友建設が「小さな額ではない」と述べただけだ。
「マンション居住者の皆さまの安全、安心を最優先にして、原因究明を徹底する」(浅野・旭化成社長)、「元請けとしての責任を重く受け止めている。慚愧(ざんき)の念に堪えない」(永本・三井住友建設副社長)、「購入いただいたお客様や関係者の皆さまにご迷惑をおかけしたことを申し訳なく思っている。誠心誠意対応させていただく」(佐藤・三井不動産取締役)と3社は平謝り。ただ、3社の説明で住民の不安が解消されたとは言えない。
http://mainichi.jp/premier/business/entry/index.html?id=20151112biz00m010019000c

旭化成副社長「工法選んだのは三井住友建」 横浜の傾斜マンション
2015/11/13 19:08

旭化成(3407)の平居正仁副社長は13日に都内で開いた記者会見の席上で、傾斜した横浜のマンションのくい打ち工事に関して「工法を選んだのは三井住友建設(1821)だ」と答えた。選択した理由については「元請け会社である三井住友建が答えるべき内容」として明言を避けた。
三井住友建の永本芳生副社長は11日に開いた2015年4~9月期決算発表の記者会見で、旭化成傘下の旭化成建材によるくい打ち工事を巡り「(三井住友建と申し合わせた施工要領通りに)やってくれると思っていた。それが裏切られた」と発言していた。〔日経QUICKニュース(NQN)〕
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFL13HKT_T11C15A1000000/

2015/11/06
横浜のマンション傾斜問題のような事態は保険でカバーできる?

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先般から話題のマンションの傾斜問題では、住民の方々は本当に気の毒だと思います。そして、これは多くの人にとって他人事ではありません。私たちには、自分たちが住んでいる住宅が本当に安全なものなのかどうか、確かめる術がないからです。たとえいまは問題がなくても、住居の安全性が疑われるようでは安心して暮らすことはできません。
では、こうした予想外の事態に対する備えというのは用意されているのしょうか? マンションや戸建てなどの住宅では、火災保険や地震保険など、災害に備える保険はありますが、このような人災的な事故の場合はどうでしょう。
建物の売り主に義務づけられる責任
今回の問題では、基礎工事における杭打ちのデータ偽装が報じられています。マンションのような大きな建築物の偽装というと、10年前の「構造計算書偽造問題」を思い出します。そして、この構造計算書偽造問題を契機として住宅瑕疵担保履行法(じゅうたくかしたんぽりこうほう)が成立・公布されました。
新築住宅の売主などは、住宅の品質確保の促進などに関する法律に基づき、住宅の「主要構造部分の瑕疵」について、10年間の瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)を負うこととされています。瑕疵とは不備や欠点のことです。
住宅の「主要構造部分の瑕疵」とは「構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分」のことで、「基礎杭」なども含まれています。もし、主要構造部分の瑕疵がある場合は、この法律に基づいて、売主は補修しなくてはなりません。これが瑕疵担保責任です。
今回の横浜のマンション傾斜問題について、マンションの傾斜を「補修」して対応する場合は、この住宅瑕疵担保履行法が根拠となります。そして、瑕疵担保責任を履行するために、売主の「資力確保」が義務づけられています。
しかし、「10年間の瑕疵担保責任」と、そのための「資力確保」が義務づけられているとはいえ、10年の間に売主が倒産や廃業してしまうこともあるでしょう。その場合は、どうなるのでしょうか?

住宅かし保険
売主の「資力確保」のための保険として「住宅かし保険」があります。「住宅かし保険」があれば、たとえ、売主が倒産や廃業をしてしまったとしても、保険でカバーがなされる、ということになりますね。
「住宅かし保険」は新築住宅の売主を対象としたもので、一般消費者を対象に販売されている火災保険などとは性格が異なります。取り扱っているのも損害保険会社ではなく、国土交通大臣指定の「住宅瑕疵担保責任保険法人」です。
「住宅かし保険」の補償内容を見ると、補修に対する直接の費用や調査費用などが補償の対象で、上限は2000万円です。文字通り「瑕疵に対する補償」であり、慰謝料などは含まれていません。
なお、今回のマンション傾斜問題では、補修ではなく「建て替え」、また「精神的な負担」(=慰謝料)も賠償すると報道されています。報道の通りだとすれば、住宅瑕疵担保履行法や住宅かし保険などとは別の賠償ということになります。

生産物賠償責任保険(PL保険)
さて、今回の問題で生産物賠償責任保険、いわゆるPL保険を思い出した読者はいるでしょうか? 製造物責任法(PL法)がスタートして、もう20年ほどになります。法律の成立前後はかなり話題になったので、覚えている人もいるでしょう。
PL保険は損害保険商品です。従って、PL保険によって補償(賠償)を受ける場合は、前提として保険事故(保険が適用されるような状況)がなくてはなりません。例えば、マンションの傾斜によって住人が身体に不調が生じ治療を受けた場合、そのための治療費や慰謝料などの直接損害や、治療を受けるために仕事を休んだことに対する休業損害等の間接損害を請求するなどが考えられます。
横浜のマンション傾斜問題の場合、売主や施行業者が、そもそもPL保険を契約しているか否か、という問題もあります。しかし、もし入っていたとしても、PL保険の対象にならない可能性があります。「保険金支払いの対象にならない」場合として、以下のような規定があるからです。
◎故意または重大な過失により法令に違反して製造、販売・提供した生産物または行った仕事の結果
◎生産物・仕事の目的物の効能・性能に関する不当表示または虚偽表示
横浜のマンション傾斜問題は「杭工事のデータ偽装」が原因です。この偽装が「重大な過失により法令に違反」に当たる可能性があります。また、「偽装表示」も保険金支払いの対象外になってるので、PL保険に入っていたとしても保険は下りない可能性が高いでしょう。
従って、今回は保険ではなく、売主などによる自力の賠償になると思われます。横浜以外の物件についても偽装などが行われた可能性があるため、今回の賠償額がどれくらいになるのかは未知数です。すべての問題がきちんと洗い出され、被害を受けたすべての人々が救済されるといいのですが……。
●大泉 稔(おおいずみ・みのる)
ファイナンシャルプランナー。株式会社fpANSWER代表取締役、大泉稔1級FP技能士事務所主宰。1級FP技能士、生命保険大学課程、1種証券外務員。現在、「大人のための生命保険相談室」や「FP試験対策個別指導塾」、「交通事故被害者のための相談室」を展開中
http://cfpm.biz/   http://fp-answer.com/
http://select.mamastar.jp/2015/11/06/71963/

要チェック! マンション傾斜問題の影響で、建築基準法が厳しくなる?建築士投資家が語る、今後の建築業界への影響
執筆者:戸田匠公開日:2015年11月17日

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写真© moonrise-Fotolia
11月になり日に日に気温が下がり、朝晩では肌寒い日も出てきました。北の地方ではそろそろ雪の心配も始まる頃でしょうか。私に関しましては先月までの工事現場管理業務も終了し、今月は溜まった代休消化のため月の半分以上はお休みです。
今月は新たなる物件取得も予定しており、多くの休みを使ってリフォームやリノベーションに費やしたいと思っています。そんな状況から非常に有意義な休暇となりそうです。もっとも休暇ではなく、副業のようなものかもしれませんが……。
さて、今回は話題になっている、横浜市の欠陥マンションについてのお話です。
なぜ、マンションは傾いてしまったのか?
ここ最近横浜市でマンションが傾いたことで大きな問題となっております。新聞やTVをはじめとする報道で大きく取り上げられていることは皆さんも周知のことでしょう。不動産投資に関心のある皆さんは、この話題をどのように捉えているでしょうか?
今騒がれている横浜市のマンションは高層の比較的大規模の物件であり、施工も大手企業が行っている建築物です。今回話題の物件は賃貸ではなく分譲のマンションですが、賃貸物件であっても十分同じ現象は起こるものです。
「あんなに大きなマンションは自分には関係ない!」なんて思っていませんか? または、根拠も無く自分の所有物件は大丈夫だなんて思っていませんか? そのような捉え方をしている投資家の皆さんは「明日はわが身」になりかねません。
今問題のマンションは決して特殊なケースではないと私は思っています。さらに言えばRCマンションでなくても起こりうる事例なのです。ここであらためて話題になっている横浜マンションの問題を挙げてみます。
そもそもことの発端は4棟1グループのマンション郡のうち、1棟が傾いているという現象で、このことから問題が発覚しました。根本的な問題は傾いた建物の基礎を支える杭の一部が支持地盤まで達していなかったことです。最初は2棟を結ぶ手摺のズレを管理会社へ報告したところ、管理会社は東日本大震災の影響だと回答したようです。
この時点でこの管理会社はすでに失格ですね。支持杭が施工されている建物が地震で傾くことはありません。しかも東日本大震災で横浜は震度5程度であったのではないでしょうか。この時点で建物の傾きは施工不良の何ものでもないことは明らかでした。
杭(支持杭)というものは電柱のような棒状のもの(工法によって形状は違う)で、軟弱な地盤に建物を建てる場合、地中の堅い地盤まで打ち込むものです。そういった処置をすることで土中に建物が沈みこまないようにします。
杭を施工した建物は基本的に建物の自然沈下を防ぐと共に、地震時の液状化による建物の沈みこみ対策にもなります。しかしこの杭というものは、支持層と言われる地中の堅い地盤まで到達していることが絶対必要条件であります。
今話題の傾きマンションではこの支持層に到達していない杭が8本ありました。そのため、施工不良杭の位置では支えが無い状態ですので、マンションの重さに耐えられなくなり、沈んでしまったのです。
http://www.rakumachi.jp/news/archives/117692
建物の傾き問題は防ぐことができなかったのか?
ではどうしてこんなミスが起こってしまったのか? 通常杭施工時には事前調査時のボーリングデータなどを元に、支持地盤の深さを確認しながら掘削していきます。そして支持地盤を確認できたらその深さに合った杭を準備します。
さらに施工時には杭の先端が確実に支持層に達したかを確認します。こうした一連の作業が倫理的に行われていれば何の問題も無い施工ができます。ところが今回の問題はこの作業手順に不正が行われていたようです。
まず施工を監督する立場の施工管理者が、掘削時に支持地盤まで掘削が行われたことを確認しなければなりません。確認はドリルの音、電流値のほか機械的な物でも確認できます。しかし、この施工管理者は掘削時のデータをなくしてしまったようです。
一説によるとデータ確認用の機械が壊れていたという話も聞かれます。いずれにしてもデータが存在しないことになりますので、その事実を隠すために噓のデータを作ってしまったようです。こういった状況ではどうしようもありません。第三者が確認しようにもデータそのものが不正に作られている前提では、その施工が正しい施工であったかどうか、確認のしようがありません。
ここで皆さんは、なんでこの施工管理者は正確な杭打ちをやり直さなかったか? と疑問に思われることでしょう。そうです、本来の対処法は「正しい方法でのやり直し」なのです。
しかし、建築現場では工程が決まっており、杭のような基礎的な工程が遅れてしまうと後の工程に大きな影響が出てしまうのです。特に昨今の状況では余裕のある建築現場は少なく、非常にタイトで厳しいものがほとんどです。
仮に工期通りに工事が終了しなかった場合、遅れた日数に伴い違約金が発生します。その金額は物件規模にもよりますが、今回の物件では1日につき100万円以上と思われます。また、杭打ち工事は費用も多くかかる工事で、打ち直しとなると軽く数百万円は必要になるでしょう。
施工管理者に工程や予算に余裕があれば何の問題もなく打ち直したでしょう。でもそんな現場はまず存在しません。もし私が現場管理者だったら? なんて考えることがありますが、いくら考えてもこうすればよかったのでは? といった答えは未だ出ていません。だからと言って不正は決してやっていいことではありません。
そして杭打ち施工の確認の難しいところは、その施工が問題なかったのかを後から確認ができないことです。地上で柱が曲がっていたり、既定の長さが足りなければ調査はできます。しかし地中の構造物である杭は調査のしようがありません。仮に調査できて不具合が見つかっても後からではどうしようもないのです。今回の横浜マンションにおいても「対策案」としては「建て替え」しかないのです。
今回の横浜マンションは多くの報道がされているため、大事になっており、今までこのような事例がなかったかのように思われますが、今までも同じような事例は起こっていて訴訟までに発展しているのです。
ただ、訴訟を起こしても勝訴するためには確実な「証拠」が必要となり、その証拠を得るためには住民側が調査を行わなければなりません。そして調査には莫大な費用や時間がかかることから簡単には実行できません。さらには訴訟まで持ち込めれば良い方で、大概の場合、調査段階で諦めてしまうケースが多いのが現状でしょう。
不動産投資において、我々ができる対策
さて、それでは今回の横浜マンションのような被害に遭わないためにはどうすれば良いのでしょうか? これは難しい問い掛けですね。今回の物件は大手企業が手掛けています。今までは一般的に大手企業なら大丈夫という風潮がありました。しかし今回のように日本を代表するような大手企業が不正を行ったのですから、大変なことになっております。
具体的には中古マンションまたは中古アパートを購入する場合、建物の傾きが無いかの確認は必須です。ある程度の大きな地震を経験した地域であれば傾いている建物があるかもしれません。そんな建物は言うまでもなく絶対にNGです。施工不良だけどまだ傾きが発生していない建物は判別不可です。これは運に任せるしかありません。
新築の場合はどうでしょう? 新築の場合は信頼のおける施工会社へお願いするとか、設計監理にセカンドオピニオンをお願いするなどの対策が良いでしょう。ただ、信頼のおける施工会社や設計監理を選定するのも容易ではありません。建築に携わっている人間でも苦労します。やはり信頼のおける仲間に紹介してもらうのが良いかもしれませんね。
横浜マンション不正施工の影響は……
横浜マンションの不正施工に伴い、今後建築物の施工に関して法の改正を伴う大きな動きがあるかと思います。建築基準法の改正によりチェック機能が強化されるかもしれません。むしろ私は建築基準法よりも建築業法の改正が必要かと思います。
今回の一件では施工管理することにおいての問題が大きいでしょう。その原因が個人であるのか会社であるのかはまだわかりませんが、どちらであっても「不正」をするにあたっての「原因」が重要です。それは工程がきつかったのか、予算がきつかったのかもわかりません。でもどこか建築業特有の問題があったはずです。
我が国では建築工事においてある一定の規模以上の現場の元請会社では、建築施工管理技士という国家資格を持った技術者(監理技術者)が必要です。杭施工においてもこの施工管理技士がしっかりと監理しなければなりません。
しかしこの施工管理技士資格は実務経験が必要で、誰でも簡単に取れるものではないのです。ましてや現場監督というのはあまり資格勉強が得意な人種でなく、なかなか取得する意欲のある者が少ないのが現状です。
そのため、法的には監理技術者の必要な工事であっても無視している現場は多々あります。実際私が今年5月まで行っていた現場にはこの監理技術者は不在でした。こんな違法な現場が身近にあるのですから「不正」が身近にあっても不思議ではありません。
今話題の横浜マンションのような不正は、これから他にも発覚するでしょうか? 私的にはまだまだほんの氷山の一角だと考えます。現に今回の問題会社でも不正が行われていたデータが出始めています。恐らく他社でも同じような事例がこれから出てくるでしょう。
ただ、この杭打ちデータは保存義務がありません。そのため、怪しいと思った施工会社では廃棄処分も考えられます。そうなると実際に傾くなどの実害が発生するまで発覚しません。何事もなく運が良ければ一生発覚しない建物もあるでしょう。むしろそんな建物が多数だと思います。
今後、国は法改正を含めた対応がなされてくるかと思います。そんな国の対応によってどのような影響が出るのか今の時点ではわかりませんが、確実に考えられることは施主側の負担が大きくなることでしょう。例えば工期が長くなったり、施工費用が高くなることです。
建築基準法や建築業法などの改正により、
・隠蔽部の施工は3人以上の技術者で確認しなさい
・データの取得は複数の手段を使って複数回取得しなさい
・工程はやり直しを含めた工程を作成しなさい
・見積書には、やり直し時の費用も見込みなさい
なんてことが考えられます。
工程も施工費も簡単に1割以上増えてくるでしょう。これはあくまでも私の想像の範囲ですが、実際に何らかの対策がされることは必至です。必要な対策はすべきですが、過剰な対策をされて意味のない出費がかさむのは避けたいものですね。

三井レジの親会社、三井不動産が「横浜マンション傾斜」ようやく記者会見!

151202h
横浜の「マンション傾斜」について、今月6日に三井不動産の役員が初めて公の場で謝罪しました。三井不動産は傾斜したマンションの販売元である三井不動産レジデンシャルの親会社で、会見したのは取締役常務執行役員の佐藤雅敏取締役。

これまでの経緯<・huto>
この会見は決算説明会の場で行われたもので、「マンション傾斜」に対する謝罪はその中の一コマ。これでは、「ついでに謝った」という印象を免れませんね。そういった対応に、一部の専門家からは、「最悪のタイミング」と批判する声もあるようです。
一方、旭化成はこれまで4回の記者会を開いており、6日の会見では役員の報酬返上について言及していますが、三井不動産は今のところ経営責任についての判断は先送りしています。三井不動産としては、「今はお客様の安心安全を回復するのとが大事」と考えているということです。
これまで会見を開かなかった理由は、「住民の安全と安心を最優先にするため」と説明。不具合の状況など具体的なことには言及せず、「顧客のプライバシーに対して配慮するため」という理由で詳しい説明を回避する姿勢も見受けられました。

三井不動産の業績<・huto>
ちなみに、三井不動産の2015年4~9月期に於ける純利益は前年度比43%増の670億円で過去最高を更新。その内、分譲事業は26%増で新築マンションの契約進捗率は97%。2016年3月の業績予想は、売上高1兆6,100億で前年度比5%増、純利益は7%増の1,070億円を見込んでいるとのこと。この決算予想は分譲マンションだけのものではありませんが、とてつもない数字ですね。
三井不動産レジデンシャルが販売した横浜のマンション傾斜問題に関する経費は、今回の決算には盛り込まれていないということです。また、今回の件が今後の業績に与える影響は現時点では不明。とはいえ、まったく影響がないということは考えられません。ただ、具体的にどれくらいの影響があるかについては、確かに未知数ですね。

今後の対応
三井不動産レジデンシャルは、マンション住民に対して全棟建替えを提案しているようですが、当該マンションの住民が納得できる結論に至るかはこれからの話。住民それぞれに事情や考え方が違うのでしょうから、相当難しい交渉になることが予想されます。
三井ブランドへの影響は?
それに、今や傾斜した横浜のマンションだけの問題ではなく「三井ブランド」の信頼性に及んでいるので、同社における今後のマンション販売にも大きな影響が及ぶでしょう。そうはいっても、2016年3月の純利益が1,000億円を超える見通しの三井不動産が親会社ですから、三井不動産レジデンスの屋台骨が揺らぐ心配はないでしょう。
経営責任を誰が取るのかという問題は残りますが、それよりも早期に住民が納得できる方向で問題を解決する努力をして欲しいですね。1兆円を超える売上は、多くの顧客の信頼が積み重ねられた結果によるものです。日本を代表する大企業として、社会的責任と役割を自覚し顧客の信頼を裏切らない対応を期待します
https://kawlu.com/journal/2015/11/09/9621/

傾斜、偽装、会社乗っ取り…なぜ不動産業界は犯罪に巻き込まれたのか?
2015年10月21日不動産投資情報

最近、不動産に関しての不祥事が世間を賑わせています。
1つは、横浜で大手デベロッパーの立派なマンションの基礎工事が手抜きだったこと。もう1つは、茨城県の不動産会社経営の方が行方不明になり、その会社が容疑者に乗っ取られていたことです。
そこで今回は、「不動産」を取り扱う人たちはなぜ犯罪に巻き込まれやすい(ように見える)のか、個人的に思うところを述べてみたいと思います。(「1億円大家さん」姫ちゃん)
不動産投資家は慌てる必要なし。理解しておきたい2つのポイント

(1)「素人にはお手上げ」の罠
大手デベロッパーが関与した横浜マンション傾斜問題については、基礎の部分の杭が強固な地盤に届いていないだけでなく、その設計の元となる検査データまで虚偽のものを流用するなど、「まさか」を通り越して、どうしようもない実態が発覚しています。
建築物には瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)と呼ばれる責任が生じます。
これは民法に基づくもので、時効成立までの10年までは問題を発見したら責任追及ができるというルールです。当たり前のことですが今回の件ではデベロッパーが責任を取るようで、まだマシでしょう。
まぁ、工事の基礎データ改ざんなど悪質なことをしているので、会社の風評や社会的制裁を考えると、責任を取るしかないと思います。しかし、これはむしろラッキーな方だと思います。
というのも、分譲マンションでは一般的に瑕疵担保責任を引き渡しから2年にする特約がついているからです。つまり、2年くらいで責任追及から逃れられるという契約です。
もっとも、超大手でもない限り、自分が建てたり売ったりした物件の責任を取り続けるのはかなり厳しいですし、業者が倒産しては責任を取る人がいなくなるので、しかたのない特約だとは思います。
大手デベロッパーではなく、中小の建設会社や不動産会社が売っている建物だったらどうでしょう。今回のような事件が起きても、すでにその会社は倒産しているかもしれませんし、特約を盾に責任を取らない可能性もあります。
これでは買主は泣き寝入りしかできません。
一応、建築基準法などで大規模建築は検査などが義務づけられていますが、その検査でも発見できなかったわけですから、まぁ、素人にはお手上げですよね。
この「素人にはお手上げ」というところに犯罪の余地があるのだと姫ちゃんは思います。高度に専門的な知識や経験がないと分からないから、ごまかしの余地が生まれるわけです。
http://www.mag2.com/p/money/5883

(2)犯人「どうせやるなら大きくやっちまえ!」の罠
もう1つの茨城県の不動産会社経営の方が今年1月から行方不明になり、会社が乗っ取られていた事件ですが、こちらは事件としてはシンプルです。
乗っ取ろうとする会社の総会の議事録を偽造して、役員を変更し、会社の名義を書き換える。いまは登記の時に提出する書類等が義務づけられているため簡単にはできないようですが、昔はけっこう簡単にそういうことができたらしいです。ひどいもんです。
この事件、乗っ取られた会社が不動産会社とあったので目にとまったのですが、やはり不動産は大きな金額を相手にするのでどうしても犯罪の対象になるのかなと感じました。
もちろんお金が潤沢ならば、どんな業種の会社でも犯罪に巻き込まれることはあるのでしょうけれど、犯人から見れば、不動産の場合は動くお金が1桁も2桁も大きいので、どうせやるなら大きくやるという感じになるのでしょうか。

不動産は、
1.専門性が高く素人にはわかりにくい
2.大きなお金が動く

ことから、なかなかに人の欲望を刺激する特性を兼ね備えていると思います。ですので、不動産業界というとあまりクリーンなイメージを持ってくれない人もおり、不動産投資をしようとすると、親や家族などから、胡散臭そうに思われたりすることもあります。
本当に迷惑な話です。
まぁ、テレビや新聞で報道されるのは最もセンセーショナルな事件であって、すべての不動産がそうではないということをいま一度思い出す必要があります。
飛行機事故や自動車事故がどんなに悲惨でも、飛行機や自動車の使用を禁止しようということにはならないように、不動産に関連する問題がどんなに重大でも、いま、目の前にある不動産投資をやめる必要はないと思います。
そんなんで人生を変えるのはもったいないです。ということで、「不動産」界隈がどうして犯罪に巻き込まれやすいのか、個人的に思うところを述べた次第です。

三井不系、建て替え検討、横浜マンション傾斜、年内に決定か。
横浜市都筑区の大型マンション基礎工事で虚偽のデータが使われた問題で、販売元の三井不動産レジデンシャルが、傾いた棟の建て替えも視野に検討を始めたことが14日分かった。施工会社の三井住友建設とともに年内に復元工事の方法を決める。この日、両社の幹部がマンションを訪れて改めて住民に謝罪、補償問題に誠実に対応することを約束したという。
建物の全長56メートルに対し最大2・4センチの傾きが確認されたマンション棟について、両社は現在、地盤の強固な「支持層」に到達していない杭(くい)の部分に、新たな杭を施工する方法を中心に是正工事を検討している。しかし傾きを完全に是正するのは難しく、工事によって建物自体に新たな影響を与える可能性もある。
建て替えは工期が長期化する恐れがある上、一時転居する必要があるなど住民の負担も過大となる。一方でマンション所有者にとっては、傾きに起因した風評被害による資産価値の下落といった事態を極力回避できる可能性もある。
両社は今後、工法や期間、住民生活への影響などを慎重に検討。その上で年内に復元方法を住民に提示する。
基礎工事の際に虚偽データを用いた経緯については両社が原因を調べており、11月中にも結果を公表する。
同日午前に開催された住民説明会では三井不動産レジデンシャル、三井住友建設両社の役員が「絶対起きてはいけないことが起きた。補償について住民の気持ちを考えた対応をしていく」などと改めて謝罪。補償問題を含め誠実に対応していくことを約束したという。
横浜市は同日、今回の問題について虚偽データ使用と、マンション棟が傾いたこととの因果関係を解明する方針を表明。ただ杭が支持層に達していなかった事実を重視、「建築基準法違反が確認できなくても行政指導で改善を求めていく」(建築安全課)としている。
https://messe.nikkei.co.jp/ac/i/news/132092.html

横浜マンション傾斜:三井住友建・責任転嫁の会見!
会見内容は当初説明より後退!

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原因が何処にあるかは曖昧模糊!
横浜市都筑区の大型マンションに傾きが見つかった問題で、杭施工を担当した旭化成建材(千代田区)の親会社の旭化成(同)が改ざんを把握したのは11日前の10月5日だった。「なぜ、最終日に新たな改ざんの話が出てくるのか」。住民らは不信感を募らせている。
マンション4棟(計705戸)は、三井住友建設(中央区)が施工し、三井不動産レジデンシャルが販売した。2次下請けの旭化成建材が問題となっている基礎工事の杭の打ち込みを担当した。
三井住友建設などの説明によると、杭と地盤を固定するセメント量のデータ改ざんについては「継続調査のなかで判明した」として、10月16日に横浜市に報告し、同日夜の住民説明会最終日に公表した。しかし、旭化成は「セメント量のデータ改ざんは今月5日の段階で把握し、7日には三井住友建設に報告した」と説明。三井住友建設の広報担当者は「一報は受けたが、詳細な資料がなかったため、報告書の提出を求めていた」と釈明し、「報告書とともに詳細な説明を受けたのは14日。さらに内容をチェックした上で、16日に市などに報告した」としている。
横浜市都筑区のマンション傾斜問題で、施工主の三井住友建設がくいの未到達が判明した場所の強固な地盤「支持層」が実際には深さ16m付近にあるのに、設計段階で2m浅い約14mと見込んでくいを発注していたことが10月24日、分かった。 くいの長さ不足は設計した同社のミスと認めている。
傾いたマンションで見つかったくいの未到達は、施工主の見込み違いがきっかけになったといえ、三井住友建設には具体的な詳しい説明が求められそうだ。

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横浜市内の傾いているマンションの元請けだった三井住友建設が、問題の発覚後初めて記者会見を開き、杭打ち工事のデータ改ざんについて謝罪の言葉は述べたが、記者らの質問に「裏切られた」と孫請けだった旭化成建材の責任を口走った。
「杭工事の不具合、データの流用など見抜けなかったのは、元請け会社である当社にとって、 誠にざんきの至り」(三井住友建設 永本芳生副社長)
横浜市内のマンションのデータ改ざんが発覚してからおよそ1か月経って、「三井住友建設」はようやく記者会見を開き、「深くおわび申し上げる」と陳謝。
マンションの建設で元請けの立場だった三井住友建設は、杭の不具合やデータの改ざんを見抜けなかったことについて「管理責任があった」と認めた一方で、「管理を日々行う過程で落ち度は必ずしもあったわけではない」と弁明した。さらには「裏切られた」、杭打ち工事の段階で固い地盤に届いていないことを「報告してもらわないといけない」と、孫請けだった旭化成建材側の責任を強調。
三井住友建設の管理体制について国土交通省関係者は、「落ち度がなかった、などとなぜ言えるのか。それを今まさに調べている最中だ」と指摘している。
ゼネコンの管理責任を口にするのは何時もの通り。腹の内は責任は下請けにありが
本音。事件発覚から約1か月たち、内部の口裏わせで「綺麗な言い訳を口にするのか」と聞いていたが、口から出てきたのは、自分たちのお粗末現場管理を追及されることを避けるために、肝心なところは「調査中」などと逃げる始末。
核心に触れることを銀行、三井住友不等に言われ「口を閉ざす」ことに終始している裏は、現場内容を話すことで「三井住友2社」が全て金銭負担をすることになる。
手抜きをやった旭化成建材や親会社が全額負担と言う筋書きに持ち込みたいのだろう。
建設業界の請負契約、下請が請けて負ける契約が現在でも大手を振って歩いている。
http://kyoto-seikei.com/15-1112-n2.htm

マンション傾斜問題が市場と購入者に与える影響とは!?
[オピニオンリーダー]株式会社ネクスト HOME’S総合研究所 副所長 兼 チーフアナリスト
中山登志朗

「第二の姉歯事件」になる可能性を指摘する声も
横浜市都筑区で発生したマンション傾斜問題は社会問題としても大きく取り上げられている(写真はイメージ)
連日大きく報道されている、横浜市都筑区で発生したマンション傾斜問題。
問題がどのように進展し、解決するかは今後の調査の進捗を見守る必要があるが、現状では施工を請け負った三井住友建設が杭の未到達が判明した場所の支持層までの深さが16mであるのに対し、杭の設計段階で14mと見込んで発注していたことが既に判明しており、状況は単に当該業務の担当者のずさんな作業に起因するとされる説明のレベルを超えた域に達し始めている。
原因が特定されない以上、この物件に特有の事象によってこのような事態になったのか、他にも同様の事案があるのか(既に横浜市の公共施設と中学校、釧路市の道営住宅でデータ流用が判明)についても、どこまで広がるのか現時点では不明な点も多く、そのことが余計に「不安」を呼ぶことになって、消費者の住宅購入意欲を大きく減退させてしまうことになりかねない。事態の収拾を図るためにも一刻も早く原因究明することが求められる。
仮に、今後の調査によって当該物件以外にも杭の施工不良(※)が見つかる事態となれば「第二の姉歯事件」として影響が拡大する可能性が指摘されている。姉歯事件では、当時の分譲主であったヒューザーの件を中心に206件が調査対象となり、そのうち43件で耐震計算書の偽装が発見されたが、今回は旭化成建材が関わった約3040件の建物(マンションだけでなく多くの公共施設などが含まれている)が対象となることから、その影響は姉歯事件の規模ではないことが明らかだ。そのうち、データを改ざんしたとされる旭化成建材の担当者が関わった41件と、病院や学校など公共施設の調査を最優先するという意向が公表されているが、既に担当者が異なる物件でもデータ流用が判明していることから、可及的速やかに全物件の調査を進める必要がある。
※ データを流用すること自体由々しき事実だが、それをもって直ちに施工不良とは断じられない点に留意されたい

これまでの経緯
2014年11月:当該物件のウエストコート(西棟)で傾斜に気付いた住民が売主に相談。
「東日本大震災による歪みの可能性」との説明。
2015年6月:住民の依頼で西棟周辺のボーリング調査実施。
2015年9月:横浜市および住民に対して、杭の一部が支持層に届いていない旨の報告。
2015年10月:杭の施工記録にデータの転用、改ざんがあった旨の報告。
2015年10月9日:住民説明会で「補修」を前提とした説明および提案。
2015年10月15日:住民説明会で「全棟建て替え」を視野に入れた説明および提案。
2015年10月16日:杭の先端に使用するセメント量データの偽装が判明。
2015年10月20日:杭打ちを担当した旭化成建材と親会社の旭化成が謝罪会見。
2015年10月25日:三井住友建設が杭の長さを誤って発注していたことが判明、ミスを認める。
2015年10月28日:三井住友建設が傾斜した棟で新たな施工不良が見つかっていない旨の報告。
2015年10月29日:旭化成建材が手掛けた物件で杭打ちデータの改ざんが疑われる物件が、全国で少なくとも数十件規模に上ることが判明。
(※2015年10月29日までに公表された報告・報道などをもとに時系列表記)

事態の動きを見る限り、調査に時間がかかり、解決に向けての動きにも大きな進展がないことがわかる。現時点では全棟建て替えおよび市場で最も高い時期の価格で買い取るとの提案が分譲主から為されているが、交渉は端緒にもついておらず、事態の長期化が懸念される状況にある。
また10月29日時点で、旭化成建材が手掛けた物件のうち、全国で数十件のデータ改ざんが疑われており、少なくとも横浜の物件を含めて4件でデータの改ざん(担当者も異なる)が判明している。
最も大きな問題は、長期化してマンションに対する漠然とした不安感が増大すること当該物件の傾斜が大きな問題となる1年ほど前、同じ横浜市でマンションが傾くという事態が発生している。こちらの物件(複数棟で構成されている)では傾いた物件から既に居住者全員が退去しているが、建て替えや買取などの話し合いは現在も継続しており、協議は完全な決着を見ていない(全戸を対象として購入金額で買い取るとの提案は分譲主から為されている)。傾斜が認められない他の棟は補修を実施する予定だという。
この例でも明らかなとおり、問題が公表されてから実際に解決策が提示され、交渉~合意のプロセスを経て自宅を取り戻すまでには相当の時間が必要になる。特に総戸数が多いマンションともなれば、居住者の事情も千差万別で、簡単に退去~買取もしくは建て替え~再入居もしくは再分譲という訳にはいかず、3~4年程度の「仮住まい」を余儀なくされる可能性がある。これは居住者にとって大きなストレスになるし、その数年間で個人の事情が変われば再入居できなくなることもあるだろう。つまり元通り=居住者全員を以前の生活に戻すことは極めて困難で、解決までの時間が長くなればなるほど住宅購入に対する不安が増大し、明日は我が身と考える人が増えれば新築・中古に関わらず住宅取得意欲が低下することになりかねない。
市場はオリンピックを控えた再開発やインバウンド効果への期待などから地価が回復し、ゼネコンの人手不足などもあってマンション価格が上昇、都心など市街地中心部にあっては急騰とも言える状況にあるが、今回の事態は、安心して購入できないという点で根が深く、それ故に住宅購入に対する意欲を相当期間減退させかねない。安心・安全が人為的に脅かされる事態から可及的速やかに脱する必要がある。

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この物件に限った問題の解決策は3つ
居住者が安心して住み続けることができる「住まい」を売主が再度提供することでしか、事態の収拾は図れない(写真はイメージ)
この状況で最も優先しなければならないのは、居住者への保証を含めた「安全な家を取り戻す」という作業であることは疑いの余地がない。そこに暮らしていた居住者が安心して住み続けることができる「住まい」を売主が再度提供することでしか、事態の収拾は図れないのである。
もちろん1つは買取という手段もあるが、単にお金で解決すれば良いとなれば、個人的には事態の根本的な解決と今後の対策が後手に回ってしまうということ以上に、「住まい」の作り手としての責任が全うできないという感覚が拭えない。
「住まい」を売る、提供するということは、そこに暮らす人の幸せを生み出すことだと考えれば、再び安心して暮らすことができる「住まい」を提供することこそ、デベロッパーとしての社会的責任を果たすことに他ならないからだ。現実的な手段としては、分譲主が全棟建て替えという思い切った提案を行ったことでもあり、これを実施することを前提として、希望者には買取という対応も行うということになろう。
もう1つ、杭を補修・補強するという方法もあるにはあるが、マンションという巨大な建造物をジャッキアップして工事を行うのは技術的には可能でも、コストなどを考慮すると事実上困難である。また、2~3階まで柱・梁・構造壁だけを残して他を解体し、作業スペースを確保して杭を打ち直すことも手法としてはあるが、こちらも現実的とは言えない。何より、このような手法で補修された物件の将来の資産性を考えれば、建て替えという選択肢の蓋然性が高まるものと推察される。
構造的な課題を解決しなければ、同様の事態が繰り返される可能性
物件の居住者に関する解決の手段は上記のように想定されるが、もう一つ、再びこのような事態が発生しないようにするために、何が必要かという視点での解決策=抜本的な対策が必要であることは衆目の一致するところだろう。
具体的には国土交通省が制度上の瑕疵を塞いで、故意でも過失でも今後同様の事態が発生することのないよう規制を強化することが予想されるが、現場に複数名を配置してダブルチェック、トリプルチェックを実施したとしても、書面で対応するだけでは根本的な解決にはならないというのが大方の見方だ。つまりマニュアル的な規制強化策だけでは、このような事態を招くことになった建設業界が抱える構造的な課題を解決できないのである。
建設業界の構造的な課題とは、ゼネコンの元請け、下請け、さらにその下に存在する孫請けという「受け皿」の問題に帰結する。作業が細分化されればされるほど各々の専業受け手に丸ごと移管され、その業務自体を「受け皿」全体で把握し管理し、チェックすることが難しくなる。工期やコスト、資材管理など、守らなければならないハードルが増えれば、それだけ現場のプレッシャーは高まり、それを逃れようとする事態が発生する可能性も相応に高くなる。元請けから下請けへ、下請けから孫請けへとなれば、立場の強いものがリスクごと受け渡すこともあり得べしと考えなければならない。特にマンションの場合は購入した世帯の生活に直接影響するため、工期厳守という前提がある。もちろん「納品時期」を理解した上で実際の作業にかかるのだが、もともと現実的ではない短期工事の指示があっても、それを守らなければというプレッシャーは現場にのしかかる。
このような状況を打開するためには、住宅という大多数の人にとって人生最大の買物の「商品」としての「品質」が疎かにならないよう、また疎かにされないよう、まず適正な工期に基づく適正なコスト計算が為される仕組みが求められる。競争原理の中で現在の仕組みが出来上がったという歴史的な経緯もあるし、これ以上コストを上げては住宅が買えなくなってしまうという懸念が高まることも予想されるが、ひとたび住宅の品質を維持出来ない事態が発生すれば(今回がまさにその事態である)、その社会的・経済的損失は信頼という無形の資産も含めて、建築にかかるコストの比ではないことは誰の目にも明らかである。
誰もが安全に、安心して生活し利用できるよう、社会資本としての住宅・建物を建設する業界の構造にメスを入れる時が迫っている。
建設業界の構造的な課題とは、ゼネコンの元請け、下請け、さらにその下に存在する孫請けという「受け皿」の問題に帰結する
2015年 10月30日 12時30分

151202l
http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00138/

横浜マンション傾斜】「大手だから」起こったのかもしれない!
2015/10/23

151202m
横浜市都筑区のマンションが傾斜している問題です。
住宅の中では2センチのズレが生じ、傾いてしまっているそうです。
このマンションは横浜ということで私もよく知っていますが、NEC(日本電機)の大きな工場跡地に建てられたマンションで、計4棟・705戸が入っています。
マンションの販売会社は「三井住友レジデンシャル」施工主は「三井住友建設」問題になっているのは下請け会社としてくい打ちを行った「旭化成建材」です。
「旭化成建材」は、過去10年間で全国3040件のくい打ち工事を施工しており、そのうち、今回データの改ざんをした担当者が関わったのは9都県で41件にまたがるそうです。
テレビなどのコメントで多く出てくるのは「大手(業者)だから信頼して購入した」「名だたる会社の物件なのにこんなことになって」というものです。
私はあえて今まで指摘されていない点を喚起したいと思います。
今回の問題は「大手だから起こった」のではないかということです。
705戸も入るこのマンションの建設はいわゆる「大規模開発」です。最近では30階や40階もあるタワーマンションも多くありますが、こうしたものを手がけているのは全て大手でしょう。
手がけられる理由は「資金力」。資金力ある大手が大規模開発に乗り出すのです。
一般的な例として、大手支店長の任期は平均約3年でほかへ転任、その3年間でどれだけ成績を上げるかがサラリーマンとして問われるとのこと。
そしてそこでいかに大きな実績を残せるかがサラリーマン生命にかかってくるのです。
どの仕事でも納期は守られるべきですが、大規模案件をもいかに短い工期で成果を上げることができるか、大手の内部事情ではいわば「掟」になってしまっている部分があるようです。
一方、地場の中小マンション開発業者の多くは地域に根付いています。
大規模な物件は作らなくても地域の地盤のこともよくわかっている、協力会社と言われる下請け会社とも直接的によくコミュニケーションを取り、いわば「運命共同体」として仕事をする。
そしてなにより仮に自分たちの物件で今回のような大問題を発生させてしまえば、一発で倒産してしまう小体力(資金力)という現状があるので、より慎重に作業をせざるを得ないでしょう。
「ブランドだから」「大手だから」という安心感と今回起きた問題とのギャップが捉えられていますが、実態としてはむしろ大手の方がこのような問題がおこりかねないのではとも言えると思います。
同時に「大手だからこそ補償は受けられる」のも事実でしょう。
今後マンションを購入する際はこのようなことすらも念頭において業者を選ぶ必要があるのかもしれません。
http://nakada.net/blog/2545

マンション傾斜と同じくらい怖い! 2020年東京五輪後に不動産市場が崩壊、ほとんどのマンションがスラム化する!?
2015.10.19

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『2020年マンション大崩壊』(文春新書)
神奈川県横浜市の大型マンションが傾いた問題は、販売元が超大手の三井不動産だったこともあり、マンションの安全神話を根本から揺るがせている。
だが、マンションが抱えるリスクは、こうした建築上の安全性だけではない。東京五輪後に、ほとんどのマンションがスラム化してしまうのではないかという懸念が高まっているのだ。
「どうやら東京五輪のフィナーレは空き家問題暴発のセンセーショナルな号砲になりそうです」というのは『2020年マンション大崩壊』(牧野知弘/文春新書)だ。
すでに、空き家問題の暴発リスクは高まっている。総務省が5年に1度調査する「住宅・土地統計調査」によれば、日本全国の空き家数は2013年時点で820万戸。国内住宅総数6063万戸に対する比率、空き家率は13.5%に及んでいる。
野村総合研究所の調査によれば、地方の高齢化と人口減少により、空き家が急増。2018年には日本の空き家は1000万戸を超え、2023年には空き家数は1396万戸、空き家率は21.0%となり、日本の住宅の5軒に1軒が空き家になりかねないとしているのだ。
「実際に東京都では空き家率こそ10.9%ですが、空き家の実数は約81万7000戸におよび、この数は圧倒的に全国1位です。神奈川県が48万7000戸、千葉県や埼玉県でも35万戸以上を数えます」「東京都に次ぐ空き家数となるのが大阪府です。大阪府は空き家数が67万9000戸、空き家率は14.8%と全国の平均値を大きく上回っています」(同書より)
それでも、供給は止まらない。都会の賃貸用のマンションは「相続税対策として賃貸用のマンションを購入する、借入金を調達することでアパートを建設するなどして相続税評価を圧縮する動き」から、賃貸住宅の着工数は増加している。
http://lite-ra.com/2015/10/post-1600.html
東京五輪に伴う開発期待からアベノミクスによる政策的なマネー供給と中国をはじめとするアジアの投資マネーが流れ込みバブル化している湾岸エリアには今後も、タワーマンションが次々に建設される計画だ。
マンションデベロッパーにゼネコン、投資家、富裕層……、2020年まであぶく銭を稼ごうと投資を活発にしているのだ。
しかし、2020年が近づくにつれ、投資マネーの抑制、引き上げが始まる。さらに2019年には団塊の世代(全国で800万人を超える1947年から1949年生まれ)が70歳を迎える。医療機関や高齢者施設のお世話になる人々も出てきて、彼らが住んでいる東京郊外の住宅が「空き家」となるのだ。空き家率が急増し、30%台に近づくと、空き家率29.3%のミシガン州デトロイト市のような光景が広がりかねないというわけだ。
マンションならば毎月の管理費・修繕積立金の滞納はマンションをスラム化させ、地方行政の主要税収である固定資産税の滞納が自治体の財政を蝕み、街じたいがスラム化してしまうのだ。
「財政は破綻状態となる。警察官、教員等のレイオフ(解雇)が起こり、治安はさらに悪化、市内は殺人、強盗などの犯罪件数が激増、公共サービスは次々に削減され、市内の街灯の4割が機能せず、7割の公園が閉鎖、それが犯罪の発生に拍車をかけるなどの混乱」を引き起こす。これは2013年に連邦破産裁判所に連邦破産法第9条に基づく破産申請を行なったデトロイト市の現実だが、同様の光景が空き家問題が暴発した東京に広がりかねない。
「デトロイトは、産業構造の変化や人種問題も絡み、人口が減少、空き家が増加、犯罪の激増という経緯をとりましたが、日本では問題の根幹に少子・高齢化問題があります。(略)人口の減少や高齢化は確実に自治体の財政を蝕み、街の荒廃につながる」(同書より)。
空き家率「30%」という数値は「危機への警鐘」だというわけだ。
デトロイトのようなスラムシティとまでいかなくても、不動産関係者で、「オリンピックの崖」を指摘する声は多い。たとえば、東洋経済オンライン2015年5月22日付「森トラスト社長『五輪後に経済の“崖”が来る』不動産業界の重鎮が見通す、5年後の日本」では、森ビル創始者・森泰吉郎の三男・森トラスト社長の森章(森ビルの故・森稔の弟)が「オフィスビルやマンションは東京オリンピック後、難しい局面が来る」と「オリンピックの崖」を指摘している。
「50年前の東京オリンピックの後も日本経済が不景気に陥ったが、それでも当時は潜在成長率が10%程度あったため、徐々に活気を取り戻していった。一方、現在はそれほど成長率が高くないにもかかわらず、いっさいがっさいがオリンピックまでに構築される計画になっている。(略)問題は、その後どうなるか、だろう。日本の潜在成長力が1%程度の状態であることを考えれば、需給バランスが崩れ、日本経済がひっくり返るぐらいの異変が起きるのではないか、と見る。50年前のオリンピック不況を経験していない方も多いだろうから、想定している以上に混乱が起きる可能性がある」
新国立競技場、エンブレム盗用問題とトラブル続きのうえに、自らオリンピックの崖に向かってレバレッジを高め続ける日本。やはり、東京五輪は返上したほうがいいかもしれない!?
(小石川シンイチ)

横浜マンション傾斜問題について
投稿日時: 2015年10月26日

マンション建設をしている訳ではありませんが、そのリフォーム・リノベーションを請負う者として少しだけ触れておくべきかと思いまして、書きました。
既に連日のマスコミ報道などで知れ渡ってしまいましたが、こうした問題は残念ながら氷山の一角と言わざるを得ません。消費者の信頼を裏切る事であってはなりませんが、分からなければないのと同じ事とばかりに行われてきたのは噂が絶えないところです。
業界の構造的問題に根差すところが大きいと思います。しかしこれからマンションに限らず住宅を購入する場合のポイントについてはこれを受けて詳しく書いてある事はほとんどありません。ですのでこちらを参考にしていただければ分かりやすく解説されています。
こちらから→ 横浜マンション傾斜問題
さて、構造的な問題とは?
既にこれも言われているように下請け多重構造による利益の搾取です。しかしそれは本当でしょうか?下請け構造が無くなる事と経費が下がる事は直接関係しません。安くなるのは「ウチの方が安くできますよ。」とライバル同時が競争するからです。
もっと重要な問題点。
それは、技術が進んで大昔は家を建てられなかったような軟弱地盤であっても、建てる事ができるようになった結果、軟弱地盤という事実そのものが忘れ去られてしまった事です。
これは先の河川が決壊して多大な被害が発生した天災?事件?にも言える事です。
そこに家が建てられている訳として、それを可能にしている技術があると言う事。
技術とは数字であって、その数字を超える地球の動きがあった時には確実に被害を出すという事こそ科学的に正しい予測だと言う事です。
地域に密着する工務店や不動産屋さんの方が 安心 だというのはずっと昔からおじいちゃんおばあちゃん達から教わって来た事です。正直なところ2店舗以上出したらもうダメです。社長の目の届くのは1店舗でお世話になるお客様だけ。それだけ家づくりの責任が重くなってきました。今になって一層その事を肝に銘じておくことが大事な世の中になってきたように思います。
http://www.man-ei.com/blog2/2015/10/26/

【横浜マンション傾斜】国交相「検査、報告のあり方検証」 住民指摘で発覚 自治高める機会に
2015.10.26 08:30

くいの施行不良などにより1棟の傾斜が判明した横浜市都筑区のマンション=2015年10月22日、神奈川県(共同)
横浜市都筑(つづき)区のマンションが傾いている問題で、石井啓一国土交通相は25日のフジテレビ系「新報道2001」に出演し、「原因究明をしっかりしたうえで、建築基準法上の検査、報告のあり方を含め、検証していきたい」と述べた。
また、石井氏は、くい打ちデータを改竄(かいざん)した現場管理者が関与した41件のほか、学校や病院など公共施設の調査結果について「期限の11月13日を待たずに、まとまり次第発表したい」との考えを示した。番組後、報道陣の取材に答えた。国交省は旭化成側に、旭化成建材が過去約10年間に携わったくい打ち施工現場の調査結果を11月13日までに報告するよう指示していた。
今回の問題で行われたデータ改竄は、建築基準法に基づく着工前、中間、完了後の各段階別審査をいずれもすり抜け、見抜かれることはなかった。石井氏は番組の中で「くい打ちについては、施工後にデータを検査することになっている。まさか、データを不正に改竄するなんて想定しておらず、巧妙に偽装されると見抜きにくい」と指摘した。
http://www.sankeibiz.jp/express/news/151026/exc1510260830001-n1.htm
番組で、施工主の三井住友建設が設計段階で、くいの長さを実際より短く見込んでいたことに関して「現場と設計が違えば、現場に合わせるのが普通だ。足りなければ当然、深く打つ」と語った。
また、責任の所在について「三井不動産レジデンシャルは売り主として、三井住友建設は元請けとして、旭化成建材は実際に施工した者として、それぞれの役割分担に応じて責任がある」と指摘し、中請け業者を含めた全ての企業に責任があるとの考えを示した。国交省は宅地建物取引業法や建設業法に違反していないかどうかも調べる方針だ。
≪住民指摘で発覚 自治高める機会に≫
横浜市都筑区のマンション傾斜問題を受けて、各地のマンションの住民から「うちは大丈夫か」などと心配の声が出ている。相談を受けるNPO法人は「壁の亀裂など気掛かりな点があれば専門家の診断を受けて」とアドバイス。一方、住民の度重なる指摘が、くいの施工不良の発覚につながった経緯から、住民の自治意識を高める機会にしようという動きもある。

組合役員の相談30件
NPO法人「集合住宅管理組合センター」(東京都)によると、問題が報じられて以降、主に首都圏のマンション管理組合の役員から、建物の傾きを心配する相談が30件以上寄せられている。漠然とした不安を口にする人がほとんどだという。
センターのマンション管理士、阿部悠一さん(48)は「くいが本当にきちんと打たれているか、建物ができた後に地中を調べるのは大変で、お金もかさむ」と話す。
代わりに阿部さんが勧めるのは、相談機関や建築士に目視による簡易診断を頼むこと。「壁のわずかな亀裂でも、場所によっては危険だと分かるし、逆に大きな亀裂でも問題ない場合もある」。費用は10万~30万円程度が目安だとする。
一方、首都圏を中心とした大規模マンション計約150棟の管理組合理事長らが情報交換する団体「RJC48」代表の応田治彦さん(52)は「暮らしているマンションに何かトラブルがないか、住民の関心が高まったことには意味がある」と話す。
500戸規模のマンションで理事長の経験がある応田さんによると、管理組合には建物の修繕や防災などさまざまな課題があり、費用分担などをめぐって事業主側と交渉が必要な局面になることもある。しかし、規模が大きくなるほど住民の意識は受け身になりがちで「管理会社に任せればいい」といった意見も少なくないという。

「任せきりよくない」
そんな中で起きた今回の問題。住民が建物のずれを指摘したのに対し、事業主の三井不動産レジデンシャルは当初「東日本大震災の影響の可能性が排除できない」と説明。くいの施工不良が発覚するまで1年近くかかっていた。
RJC48に所属する理事長らからは「事業主や系列の管理会社に任せきりではよくない、と説明しやすくなった」といった声が上がっているという。応田さんは「事業主側は『敵』ではないが、味方でもない。マンションを住民自身で守る意識が大切だ」と話した。

≪旭化成建材、高知の小学校舎工事に関与≫

高知県須崎市の楠瀬耕作市長は25日記者会見し、2010年度に行われた市立須崎小の校舎建て替えの基礎くい打ち工事に旭化成建材(東京)の関与が確認されたと発表した。市は当時の工事記録などから、適切にくいが打たれていることを確認し、安全性に問題はないとしている。
校舎は鉄筋コンクリート3階建てで、一般教室ではなく職員室や保健室などが入る。市教育委員会などによる工事記録の調査で23日に発覚した。
市によると、くい打ち工事の下請けに旭化成建材が参加しているが、実際に工事をしたのは、高知市の別の会社だという。
楠瀬市長は「安全性は確認した。市民の皆さんは安心してもらいたい。旭化成建材には原因の解明を進め、速やかに公表してほしい」と話した。(SANKEI EXPRESS)

横浜マンション 傾斜問題 見分ける技は、「N値」
2015/10/22 2015/11/16

なぜ杭の深さが足りなかったのか?どうすれば、見分けられるのか?
関東地方はローム層(火山灰)が堆積してる
関東ローム層は、関東平野に広く堆積している。富士山などからの火山噴出物(細かい灰のようなもの)で、地盤としては弱い。
この火山噴出物は、1万年で1mの深さ積もるとされる。したがって富士山は10万年前から噴火しているので関東ローム層は平均10mの深さと考えられる。
山の谷などに火山噴出物が堆積して、平野になった土地は、谷のくぼんだ分だけ、関東ローム層の深さは10mよりも深い。

N値とは?標準貫入試験(SPT)
N値とは、鋼管(サンプラー)を30cmの深さに打ち込むまでの回数を言う。例えば、20回の打ち込み回数で30cmの深さに到達すると、N値=20となる。
中高層マンションの場合、N値=30~50であれば適正とされる。
横浜のマンションの問題
横浜の地下の地盤は複雑で、マンションの敷地内でも支持地盤の深さが異なっていた。事前のボーリング調査では、地下14メートル付近に支持地盤があると推定していた。しかし、2015年に改めて調査した結果。地下16メートルに支持地盤があったと分かった。
ボーリング調査は、20メートル四方(あるいは30メートル四方)に1か所程度だ。したがって、ボーリンク調査の隙間の地盤が、たまたま深くなっていれば、見過ごされることになる。

建設会社も杭の深さを14mで設計していた
マンションの設計をした建設会社は、杭の深さを14mで設計していた。ボーリング調査の深さ14mという数字から設計したのだろう。しかし、現場の地下の地盤は狭い範囲で支持地盤の深さが異なるという複雑なものだった。
杭打ちした担当者は、設計通り深さ14mまで杭を打ち込んだ。しかしデータが取れてなかったため、別の杭のデータを流用した。

疑問点
ボーリング調査の専門家が14mと判断した。建設会社も14mで設計した。現場の杭打ち担当者も14mまで杭を打った。
ボーリング調査が不正確な場合、それを訂正するのが、現場の杭打ち担当者だけになっている。こういう体制で、安全性を担保できるのだろうか?
杭工法は「ダイナウイング」という新工法
従来の杭の3本分の強度を持つので、従来よりも杭の本数が少なくできる。しかし、杭を継ぎ足すことができず、新しい杭を工場で作るのに一ヶ月かかる。
もし、杭打ちをやり直すとすると工期が一ヶ月伸びることになる。

見分けるポイント
関東ローム層の平均の深さは10mだから、設計図で杭の長さが10mより長い場合は、数千年前は、谷、窪地、湿地だった可能性がある。ただ、12mあるは14mの場合、特に支持地盤が深いということはないので、見分けることは困難だろう。
ボーリング調査を見れれば、もう少しわかるが、これ以上は専門家でも地盤がどうなっているかはわからない。

古い地名を参考にする
古い地名で「丘」とついている土地がいい。「谷」という地名は避ける。渋谷はまさに「谷」になっていて、雨が降ると渋谷駅周辺に雨が貯まりやすい。新興住宅地の「丘」は参考にならない。
周辺に、古い神社などがある。新興住宅地は谷を埋めて造成する場合がある。古い神社があればそこが造成されていないと推定される。
http://japan-biz.com/2015/10/22/post-998/

文責 釈迦牟尼仏(ミクルベ) 建太

次回に続く(杭データ改ざん事件151203

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