杭データ改ざん事件151206

杭データ改ざん事件151206

管理人は超つらいよ   
マンション管理最前線
東日本大震災を言い訳に使う分譲会社
住友不動産の横浜の欠陥マンションの事例

151206
注:この写真とは関係ないです
2014/6
今、うちの近所に、こんなマンションがあります。「外壁タイルが落下する危険性がありますので、頭上に注意してください」という貼り紙がされています。なんか、今後、足場を作って、全外壁の補修工事をするらしいです。要するに、「欠陥建築」「手抜き工事」ってことです。
そのマンションでは、今、ある部屋が売りに出されていて、この前の土日も「オープンルーム」をやってましたが、客、来るわけないよなあ、って思いました。「来ても、すぐに帰っちゃうだろ」「どうせ、売るのであれば、補修工事が終わってからにすればいいのに」。売主さんもタイミングが悪いです。
こういうのに限らず、当マンションもそうですが、「欠陥建築」というのはいっぱいあります。「もともとの設計がおかしい」「施工が手抜き」、いろいろです。
さて、2014年6月。こんなニュースが流れました。
*****
<朝日新聞>
住友不動産(東京都新宿区)が2003年に販売した横浜市西区の11階建てマンションで、建物を支える杭が規定に反して強固な地盤に到達しておらず、建物が傾いていることがわかった。同社は「安全だと言い切れない」と判断し、住民に仮住居への転居を要請。補強や建て替えの検討を始めた。
•傾いたマンション、応急対策を 横浜市が施工業者指導へ
問題になっているのは、同区宮ケ谷の「パークスクエア三ツ沢公園」。6棟約260戸のマンションで、熊谷組が施工し、住友不動産が販売した。
住民で作る管理組合によると、6棟のうち2棟をつなぐ渡り廊下に「ずれ」が見つかったが、住友側が当初は「問題ない」としたため、住民側が1級建築士に依頼。古い地形を調べて設計図と照合したところ、杭が旧地形の地表に届いていない可能性が浮かんだ。
住民の要請で住友側はボーリング調査を実施。4月になって、約60戸が入る1棟の杭の長さが不足し、強固な地盤部分まで到達していない可能性が高いと判明した。体感はできないが、この棟が部分的に沈下したり傾いたりしているという。
建築基準法施行令はマンションなどの大きな建築物について、杭を「支持層」と呼ばれる強固な地盤まで打ち込んで固定するよう定めている。杭の長さが不足すると重みを支えられず、建物が傾いたり沈下したりする可能性があるほか、地震に対する安全性が低下する恐れがあるという。
住友側は「安全と言い切れない」として、問題が発覚した棟の住民向けに仮の住居を無償で用意。6月から一部の住民が引っ越しを始めた。他の棟も問題がないか調査を進めるほか、横浜市も両社から報告を受けて調査を始めた。
住友不動産は「売り主の責任を痛感している。修繕や建て替え、買い取りなどあらゆる手段を検討する」と説明。熊谷組は「コメントできない」としている。
*****
http://hamarepo.com/story.php?story_id=3018
ここも参照してください。

住友不動産といえば、「違法チラシ配布」で全国的に有名な極悪企業です。当マンションでは、「チラシ配布厳禁」としていますが、住友不動産の連中は、夜中の2時3時にマンションにやってきて、膨大な量のチラシを蒔き、住民に迷惑をかけています。特に住友は、「ひとつの支店」だけではなく、複数のいろんな支店が重複してチラシを蒔くために、その総量が膨大なのです。
当マンションでは、「不要なチラシはここに捨ててください」というゴミ箱が設置されていますが、いつも、その中に入っているものは、住友不動産のものが大半です。
これに対して、住民からの苦情もすごいため、以前、住友に抗議をしましたが、チラシ配布はやめませんでした。「配布厳禁としているのに、無断でマンション内に入って、チラシを蒔くことは違法行為である。逮捕された判例もあるんだぞ。あんたの会社は、違法行為だとわかっていて、それをやってるのか?」と聞くと、「はい、わかってます」と答えました。確信犯です。
そんな住友ですから、廊下のてすりが、20センチもずれているのに、「問題ありません」として、住民からの苦情を退けたのも不思議ではありません。
さて、これから、今回の本題に入りますが、最近、この手の施工ミスの際に、「大震災が原因です。うちの責任ではありません」という言い訳をよく耳にします。
今回も、熊谷組は、原因について当初、「東日本大震災の影響」と説明して逃げていました。
また、このマンションでは、「築2年目くらいの時に、外壁にヒビが入り、熊谷組の人間が、こっそりと修復していった」ということもあったそうです。そして、その「修復工事」は、管理組合に黙って行われたそうです。
今回のニュースでは、管理会社のことが全然出てこないので詳細がわかりませんが、もし、住友系の管理会社が、管理していたとしたら、管理人が、外壁のヒビに気づいても、会社の圧力で、住民側には公表せずに、こっそりと修復工事をしたかもしれません。子会社的な管理会社の場合、親会社に不利なことはできませんから。うちみたいに、分譲会社と無関係な管理会社であれば、こういうことはしっかりと、管理組合に伝えます。
まあ、とにかく悪質です。
そして、ここのところ、このような「大震災」を言い訳に使うケースは多く、「大震災のせいです」といえば、なんでも通ってしまう傾向があります。原発事故における「風評被害」という言葉同様、事実を隠蔽するための、非常に便利な言葉として多用されているようです。
マンションというのは、手抜き工事をされると、2年位から~10年くらいの間に、症状が出てくるものですが、その間に、「大震災」を経験した、新しいマンションでは、「大震災を言い訳に使う」のに最適です。
その言い訳を論破するのに大事なのは、常日頃の「デジカメ撮影」です。

私は、毎度毎度、デジカメ撮影の重要性を訴えていますが、例えば、「半年に1回」くらいは、「なんでもかんでも、マンション内のすべてのものを撮影しておく」ことをおすすめしています。いわば、「定点観測」のようなものです。
症状が現れてから撮影するのではなく、問題がない状態の時も記録しておくことで、両方の写真を並べて比較することで、「この、外壁のひびは、2010年4月の写真には写ってないが、2010年10月の写真には写っている。ということは、この期間に発生したものに間違いない」という証拠が残ります。
この写真があれば、分譲会社側の「大震災(2011/3発生)の影響で発生したひびです」という言い訳は通用しないのです。そうやって分譲会社側の責任を追求することができます。
とにかく、「写真で証拠を残す」ことが大事です。といっても、分譲会社直系の管理会社の管理人は、そういうことを熱心にはやらないでしょう。(分譲会社が不利になる可能性もあるから) できれば、管理人にすべてを押し付けるのではなく、管理組合自身が、一生懸命写真を撮り続けることです。


当HPでは、上記のような記事を書いて、組合員でチェックすることをおすすめしていますが、この時に、数名でカメラを持って、写真を撮りまくればいいかもしれません。毎年1回でも、必ず、撮影しておけば、いつか役に立ちます。
今のデジカメは、コストはゼロだし、日付も時刻も記録が残りますから、とにかく、シャッターを押して、PCに保管しておくだけでもいいです。撮りましょう!
http://tsuraiyo.com/NT3910-SYMIHU.html

151206a
横浜市内のマンション「パークシティLaLa横浜」の傾き問題
横浜市内のマンション「パークシティLaLa横浜」の傾き問題に関する、解決の糸口が見えません。奇しくも、信用第一の大手不動産会社のマンションを購入したことが、結果として手厚い保証につながるという皮肉な結果となっています。
2005年11月に発覚した構造計算書偽造事件、通称「姉歯事件」から10年が経過した今も、結果的に大規模建築に関する発注者と受注者の問題は解決していませんでした。
「姉歯事件」のように偽装をした犯人探しで終わるほど、今回の問題は浅くありません。元請業者や1次下請業者から事業主の責任まできちんとその所在が明確となるべきでしょう。
さて、問題となったのはマンションの地盤調査データが実際の物ではなく、他の場所のデータを転用したことにより、本来施工されるべき支持地盤まで杭が到達していなかったために、完成から8年をかけて約2cmの傾きが生じたというものです。
平成26年の秋には一部の住民により指摘されていたものの、事業主は「東北の震災の影響ではないか」と軽視していた所、部屋内にも亀裂が生じるなどが発見されて、集団での訴えとなったようです。
この問題についての専門的な追求は既に報道されていますので、本コラムではこの問題の現状を把握しながら、もう少し我々の身近なところに着目して解説していきたいと思います。
(編集部注)本稿は2015年11月上旬時点で公表されている情報に基づいて執筆しています。
件数等の伝達が本稿の趣旨ではないため執筆時点の情報のまま掲載します。
http://c.filesend.to/ct/?p=9581

業界の構図から問題を紐解く
杭打ちの施工をした会社の親会社の説明によると、傾いたマンションのデータ転用を行った現場代理人が関わった建物が43件だったと報告され、うち19件でデータの流用が確認されたそうです。(平成26年11月5日時点において)
19件の内訳は愛知が14件、東京、神奈川、石川、静岡、三重が1件ずつだそうですが、現在のところそれらの建物には被害は出ていないとしています。また、この現場代理人以外にも、過去10年間に杭打ち工事を行った3040件の社内調査では、300件前後に他物件などからのデータ流用の疑いがあるようです。問題なのがそれらのデータ流用を行った疑いのある現場代理人のほとんどが、工事期間中だけ働く派遣社員だったということです。その数は20人以上にものぼり、その人たちは恐らく他の会社の杭打ち工事にも関わっている可能性が高く、更に他の会社にまで広がるのではないかと心配されています。
さて、このような手抜きなのか悪意なのか、それとも単なる悪しき怠慢な慣習なのか、いずれにせよこうした問題が起きる背景には、必ず仕事を発注する側と受注する側の力関係の問題が存在します。
受注する側にとってお仕事を頂ける発注者は神様であり、今後も引き続き仕事をもらえる関係を維持することが最も重要なこととして考えられています。
ましては大手の仕事となれば、それらの仕事を受注することによる対外的な企業信用度にもつながります。元請業者の立場では、最も素直に言うことを聞く下請け業者が重宝され、逆らうようなことがあればすぐさま他の業者に仕事を移すような体質であると言えます。そしてそこには「納期」という魔物があります。
今回の問題でも仮の杭を打つための地盤データを記録し忘れた等のミスによって、再度調査を行うことにでもなれば、それだけで1週間、2週間と納期が遅れます。ここで納期が狂えばその後に待っている様々な業者の工期にも全て影響する。この問題の解決なくして、今後の業界改善はないと言えます。

杭の施工ミスは本当に致命傷なのか?
売主が住民に対して行った説明で「今すぐに大きな問題になることはない」と言った主旨の発言があり、住民感情を逆なでしました。きっと、安心させたかったのでしょうが、明らかに話す場面を間違っていました。
確かに、その後の調査により埼玉県さいたま市見沼区の県営住宅でも、同施工会社によるデータ流用が判明しましたが、県側も安全性に問題はないとの見解を出しています。
問題となった横浜のマンションの建設場所は、近くに鶴見川があってそこから山に向かう途中に建っており、地質も複雑であったという専門家もいます。今後、他の場所で新たな杭打ちの施工不良問題が発覚した場合には、その場所においては被害が実際に起きてくる可能性がある場所であるのか?という冷静な判断も必要かも知れません。
今回、横浜のマンションでは事業主より全棟建て替えという提案がなされています。しかし、実際に建て替えをする場合、現在埋まっている杭をどうするか?という問題が出てきます。肝心な支持地盤に届いていませんので、抜くことになるとしても、今度は抜いた後の地盤自体がスカスカになる危険もあります。つまり、杭を打つことは将来的に建て替えを行うとした場合も課題を残すことになるということです。
さて、この杭打ちという工事ですが、決してマンションだけに必要な工事ではありません。木造住宅においても頻繁に行われています。地震大国である我が国では、地震に備えて頑丈な家であって欲しいと誰もが思います。一戸建て住宅においても特に3階建て住宅では、かなりの確率で杭打ちがされています。
しかし、ここで本質的なことに立ち返る必要があります。それは、杭打ちをしなければ本当に支えられないのか?という問題です。
昨今では、新築住宅の着工戸数が減ってきています。これは、杭を施工する業者からすると仕事が減る事を意味します。時に、地盤調査を行う業者と杭を施工する業者とが関連会社である場合があります。明らかに不要な杭工事であると思われる場合もありますので、一戸建て住宅においては、必ずしも杭を打つことがベストではないということも知っておく必要があります。

対峙する業界構図
建物を設計する部署、或いは業者と、施工する業者とは違う場合が多くあります。つまり、計算して図面を書いた人と、それに基づいて作る人は違うということです。実は、ここにも仕事が上手く流れない問題があります。
設計者は現場の人に対して上から目線で指示を行ったり、自分の書いた図面が正しいと考える節があります。一方、現場の人は設計者に対して、実際の現場を知らない机上だけで書いていると不平を言う場合が多々あります。
本来、販売する事業者が責任を持って各専門の事業者に発注し管理することがベストなのかもしれません。しかし、特にマンションのような大規模なプロジェクトにおいては、複雑に専門事業者が関わるため、どうしても分業され誰かが責任のある立場で現場を管理することとなります。この仕組みこそが元請と下請という上下の関係を産み、強いものが弱いものにリスクを押し付ける構図を作ってしまうのです。
今回の杭施工データ改ざん問題も、一番の被害者である住民にとってみれば、どこの会社が施工したとか、どこが元請だとかは関係無く、売主に責任を取ってもらうべきであり、一部の個人に責任があるような犯人探しには興味はないはずです。
リスクの押し付け合いによって、問題の本質をすり替えられないよう注視していく必要があると言えるでしょう。

理想の住まいを手に入れる!上達ポイント
今回横浜で起きたような問題を防ぐことは、残念ながら現在の慣習では無理です。
今後、国を巻き込んでの法改正もあり得るでしょうが、社内二重チェック機能などコスト面での負担も大きく、現場にも混乱を起こすでしょう。また、工期を絶対視する業界慣習を変えようという流れも、現実的には不可能だと言えます。
しかし、どうにかしてこのような住宅を購入することは避けなければなりません。
そのためには、マンションにおいては新築を避けることという方法には一理あります。
地盤を起因とする傾きは概ね10年程度で事象が現れるとされていますので、築10年以上経過したものを購入すればリスクはかなり減るでしょう。また実際の管理状況や周辺居住者も分かりやすく、メリットが大きいと言えます。
もし、新築にこだわる場合は、一戸建てという選択肢もあります。同じようなミスが発覚したとしても、マンションに比べて補修費用は安く、建て替えについてもマンションのように5分の4の同意が必要とされると言った問題もありません。
それでも新築マンションに住みたいという場合には、建っている場所に充分注意を払うことが重要です。川と山の間のような複雑な地層の入り混じる場所や、山を切り開いたような造成地ではリスクが高まります。実際に、今回のような杭施工が原因で建物が傾くという事案が、2014年に横浜市内の別のマンションでも起きていたことはあまり知られていません。この場所も山の傾斜地に建っていました。
確かな場所にきちんと建ち続けている物件。
これが一つのキーワードと言えるでしょう。

杭長不足でマンション傾く
住友不動産が分譲したマンションで、基礎杭が支持地盤に到達しぞいないという深刻な施工不良が判明した。既に傾斜が進行。大地震時に大きく傾くことも懸念され、入居者は仮住まいへの転居を始めている。
住友不動産が2003年に分譲した横浜市内のマンション「パークスクエア三ツ沢公園」の全5棟中、1棟が施工不良のため傾斜していることが判明した。一部の基礎杭が支持層に到達していなかった。
調査に当たった横浜市は、構造耐力に関する建築基準法20条と、建物の基礎に関する建築基準法施行令38条3項に違反していると判断。
マンションの管理組合に対して、建物を適法状態に是正するように行政指導している。実質上は、施工不良の責任を認めた設計・施工者の熊谷組と、売り主としての責任を認めた住友不動産への指導となる。

問題となっているのはパークスクエア三ツ沢公園のB南棟だ。鉄筋コンクリート造の地上11階建てで、B棟全体で延べ面積は約1万4000㎡。住宅性能表示では耐震等級2の物件だった。
マンションの管理組合が13年3月ごろに大規模修繕に当たって建物を調査。その結果、B南棟と隣接するB東棟とをつなぐ渡り廊下の手すりが10cm程度ずれていたり、B南棟の一部の梁にクラックが生じていたりして、建物の傾斜をうかがわせる現象が見受けられた。
管理組合は住友不動産と熊谷組に問い合わせたが、両社からは「問題ない」との回答があったという。そこで第三者の建築士に調査を依頼。古地図などを調べたところ、B南棟の敷地の一部が造成前は谷地だったことが分かった。施工記録によると、基礎杭の設計長さが造成前の谷地の地表にも届いていないことが疑われた。ボーリング調査を実施した結果、基礎杭が支持層に到達していないことが判明した。支持層に到達していない杭の位置や本数などは公表されていない。
管理組合は14年4月、こうした調査結果を特定行政庁である横浜市に報告した(建築確認を下ろしたのは指定確認検査機関の日本ERI)。市は、基礎杭が支持層に到達していないことを問題視。前述した通り、住友不動産と熊谷組に対して実質的な行政指導をすることを決めた。14年5月に熊谷組から「必ずしも安全とは言い切れない」という調査報告があったので、住友不動産はB南棟の住民向けに仮住居を無償で用意。14年6月から入居者は転居を開始している。同社は6月9日に、B南棟以外の棟でも不測の事態に備えてB南棟と同様の施工不良がないかを調査していると公表した。B南棟住民の希望者には、買い取りも補償も行う考えを明らかにした。
住友不動産は、管理組合の承諾を得たうえで、補修工事を含む是正工事を行う考え。第三者の専門家の協力を得て、是正工事の方法を検討する。同社広報部の担当者は、「立て替えるのか、補修するのか。補修するとしたらどのような補修をするのかといったことを含めて今後、住民側と協議のうえ決めていきたい」と話す。
熊谷組は6月9日、施工不良の原因について、次のような見解を公表した。「杭工事において事前の調査ボーリングからは想定し得なかった支持層の急激な落ち込みがあったことに加え、杭穴先端部の掘削土から支持層と同種の土が確認されたことから支持層に到達したと判断したものと推察される。詳しい原因については引き続き調査中だ」
同社は本誌の取材に対し、B南棟の安全性に関して、「数本の杭が支持層に到達していないことが判明したことから、大地震時に建物が大きく傾斜する可能性があるため、居住者の安全性を必ずしも確保できないと判断した」と回答している。
管理組合は6月10日に開いた記者会見で、自主的な調査結果を突き付けるまで問題解決に動こうとしなかった住友不動産と熊谷組への不信感をあらわにした。説明に当たった理事の1人は次のように訴えた。「少なくとも熊谷組がエキスパンションジョイントを補修した時点で傾斜を把握していたはずだ。もっと早い段階で調査し、問題を明らかにしていれば、住民にとって問題はもっと小さくて済んだ」
基礎杭の不良施工という重大な瑕疵があるにもかかわらず、なぜこのマンションは住宅性能評価書を取得し、販売されたのか――。分譲後10年以上を経て判明したパークスクエア三ツ沢公園B南棟の施工不良は、建築生産システムが抱える問題を改めて浮き彫りにした。 (高市清治)

■事件の経緯
2003年3月-住友不動産が、パークスクエア三ツ沢公園を分譲
2004~05年-居住者からB南棟とB東棟の渡り廊下のエキスパンションジョイントにずれが発生しているとの指摘があり、管理会社を通じて住友不動産に報告。住友不動産は、「地震などの衝撃を吸収した結果で問題はない」と回答。原因の調査は実施しなかった
2007年-熊谷組がエキスパンションジョイントを補修。管理組合には補修の報告はなかった
2007~13年-エキスパンションジョイントのずれが拡大
2013年3月15日-管理組合が住友不動産に対し、B棟エキスパンションジョイントのずれを指摘。原因の回答を求める
4月25日-住友不動産が管理組合に対し、B棟エキスパンションジョイントのずれの理由について、「地震による建物への影響を減じているためにずれが発生。問題はないので、管理組合が修繕してほしい」と回答
6月29日-管理組合が民間企業に建物の簡易測量を依頼。B南棟が傾斜している可能性を示唆される。住友不動産に対して、正確な測量と報告を要請
8月30日-住友不動産と熊谷組が測量の結果と見解を報告。「基礎杭先端支持層の支持力不測(想定支持層の異常)、地層の変動、地震による地盤の変形などが考えられる。建物の傾斜角が軽微で、構造体に異常もなく構造耐力上の問題はない」と判断する
8月31日-管理組合理事会がB南棟の傾斜について住民説明会を開催
9月—–管理組合が施工記録などを確認。傾斜の原因を探るためボーリング調査の実施を検討。調査の正確性と公平性を担保するため第三者機関へ調査を委託
12月27日-住友不動産が管理組合に、ERIソリューションによる「建物構造検討書の検証報告書」を添えて、「1000分の6の傾斜時の上部躯体の安全性は担保されている」と報告。報告書には「杭と基礎部分が健全であることが前提。構造図通りに施工されていることを保証するものではない」とのただし書きがあった
2014年1月26日-管理組合が第三者機関の一級建築士とともに、1929年の古地図と現況図面を照合。基礎杭は、谷地だった29年当時の地表にも届いていない可能性があることが判明。管理組合は、この点について住友不動産に指摘し、詳細な検証を要請。住友不動産は、管理組合の調査には大きな誤差があるとして、検証を拒否
3月3日-管理組合がB南棟のボーリング調査を実施
4月10日-管理組合が、特定行政庁である横浜市にB南棟の傾斜や基礎杭の施工不良などについて報告
4月26日-熊谷組が管理組合に「B南棟地下ピット内に構造クラックと思われる亀裂を確認した」と報告
5月10日-住友不動産と熊谷組が実施したボーリング調査によって、B南棟の基礎杭の一部が支持層に到達していないことが判明。書面によって正式に瑕疵があることを表明
6月7日-管理組合が新聞社やテレビ局などに、B南棟の傾斜や基礎杭の施工不良などについて公表
6月9日-住友不動産がウェブサイト上でB南棟の施工不良についてお詫びの文章を掲載。B南棟以外の棟の調査実施や、希望者に対する買い取り補償の考えも表明。熊谷組もウェブサイト上で、基礎杭が支持層に到達しなかった理由として、「想定し得なかった支持層の落ち込み」が考えられることなどを説明した
売り主の住友不動産は現在、B南棟以外の棟についても調査中。
早ければ6月中に調査結果を公表する予定だ
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ソース :
日経アーキテクチュア 2014_06-25
http://www.toyokozo.com/news120.html

横浜マンション偽装 安易な下請け批判を防げ
2015年10月29日

いつも以上に忙しく動き回る作業員、小耳に挟んだ「工期に間に合わない。」という台詞。
先日見かけた近所の工事現場での一幕です。今回の問題の根本はこの言葉が教えてくれているような気がしてなりません。この光景を見て以降、いたずらに業者を批判する気にはなれなくなりました。問題の本質は一体何なのでしょうか。ということで、今日はマンションの杭データ偽装から、このような問題が発生する原因を考えていきたいと思います。
横浜市都筑区の大型マンションが傾いた問題をめぐり、28日、北海道は道が発注した工事で旭化成建材が杭の工事データを流用していたと発表しました。釧路市の道営住宅の改善工事において、杭31本のうち1本でデータ流用が確認したということです。横浜市以外でデータ偽装が明らかになるのは初めてで、旭化成広報室は横浜のマンションとは別の担当者が偽装を行ったと語っていて、横浜のマンションの現場責任者が関与した41件を中心に調査を進めています。旭化成建材はこの件については安全性に問題はないとしていますが、今回、別の担当者が偽装に関与していたことで、過去10年間に施工した3040件の杭工事の信憑性が揺らぐという事態になりました。個人ではなく、会社単位でのずさんな施工管理が明らかになり、11月13日までの国交省への報告で何件の不正が確認されるかに注目が集まります。
誤解が無いよう、始めに申し上げておきますが、旭化成建材のような不正を行う企業は批判を受けて然るべきです。データを不正に流用して、受注した工事をその通りに行わなかったことは、安全性云々の前に契約違反でしょう。そして、扱っているものは住宅を含めた建造物です。安全性が特に重視されるものに違いなく、「間違えました、ごまかしました、ごめんなさい。」では済まされません。定食屋さんのおばちゃんの注文間違いとは全く意味が異なるのです。その責任の重大さを自覚した企業倫理が求められます。入居者への真摯な対応も求められます。
今日はここから本題です。冒頭述べた通り、企業側だけを批判することは少々暴論ではないかなと感じています。横浜のマンション問題で注目を集めたのが、関係する企業の多重構造です。事業主の三井不動産レジデンシャル、建設・施工元請けの三井住友建設、一次請けの企業を挟み、二次請けが旭化成建材となります。このように、多くの企業が「登場人物」になっているため、対応が複雑になっているという批判がありますが、このような構造は消費者のためにもなっているのではないかとも感じています。下請けを行う目的はコストカットです。コストが下がれば、利益が出やすくなります。コストがある程度下がれば販売価格を抑えることもでき、事業主のメリットだけでなく、購入価格が下がることで負担が減るだけでなく、購入可能な層が拡大し、消費者の利益にも繋がるともいえるでしょう。だだ、下請けが増えれば、それだけ事業主や元請けとの距離ができてしまい、下請けが正確に施工しているかを確認しずらくなります。工期やコストが厳しいことも多く、不正に走ってしまうケースがあるようです。今回の問題は下請け構造のデメリットが表れてしまった典型的な事例でしょう。
都心部を中心に首都圏のマンション需要は急上昇している今日、タワーマンションが東京の沿岸部を中心に相次いで建設され、オリンピックと共に建築バブルを押し上げています。海が見えるマンションを買ったら、目の前に別のマンションが建ったという話も聞きました。マンションがこれだけ供給されるというのは、それだけ首都圏に住みたい、住む必要があるという人が増加しているということではないでしょうか。需要に対して供給が増えれば、それだけで競争が激しくなり、価格の面でも競争になることは必至です。だからこそ、筆者は価格を下げるために下請けという存在が必要だと考えています。市場を通じ、企業に対して低価格と安全を要求するだけしておきながら、下請け構造のデメリットを企業側に押し付けるというのは消費者側のエゴだと感じずにはいられません。
重ねて書きますが、業者の不正を許容しろというつもりはありません。ただ、地下の高い東京に多くの人が住むことのできる住宅の提供を数の面や価格の面で可能にしているのは下請けの業者があってこそです。憎むべきは不正を行う業者であって、下請け構造そのものではありません。消費者の需要を満たし、安全な住宅を低価格で造り出せる下請けの仕組みを生み出すためにも、我々消費者の下請けという存在への理解も必要なのです。安易に企業を批判するばかりではなく、問題の矛先を自分たちに向けてみることも時には必要なのではないでしょうか。
参考記事:各紙旭化成建材関連面
http://allatanys.jp/blogs/1510/

•2015年11月2日

151206b
旭化成建材が杭工事の施工データを偽装した問題で、国土交通省は2日、建設業法に基づき同社を立ち入り検査した。石井啓一国交相は行政処分を「必要があれば検討したい」と話し、ずさんな施工管理の実態を解明する方針。同社は横浜市で傾いたマンションの現場責任者がかかわった43件のうち、6都県の19件でデータ偽装があったと明らかにした。
旭化成関係者によると、旭化成建材が過去10年間で杭を打った全国3040件のうち、別の杭のデータを流用するなど偽装の疑いがあったのは約1割の約300件に上る。横浜市のマンションの現場責任者を含め、50人近い責任者らが関わっているという。元請けのゼネコンと調査を進め、13日に国交省に報告する。
旭化成建材本社には2日、国交省職員が立ち入り検査に入った。今後、同社幹部への聞き取りや資料の提出を求め、施工や管理体制を調べる。
旭化成建材は記者会見を開き、問題の発端となった横浜市のマンションの現場責任者がかかわった9都県の物件の調査状況を説明した。実質的な責任者だった2件を加えた43件のうち、19件でデータ偽装を確認した。旭化成の平居正仁副社長は「管理責任を感じている」と陳謝した。
19件の内訳は愛知県が14件、東京都と神奈川県、石川県、静岡県、三重県が各1件。建物別では集合住宅が9件、工場・倉庫が5件などだった。調査中の1件をのぞく42件で計3662本の杭が打たれ、5%の179本でデータ偽装を確認。うち70本は横浜市のマンション分だった。
平居副社長は「社長以下みんな分かって指示をしたことはたぶんない」と述べつつ、偽装を許す環境があったことは認めた。現場責任者は「杭は支持層(固い地盤)に届いたと思っている」と話し、施工不良を隠す意図を否定しているという。
また、自治体の2日までの独自調査などで、3040件の工事のうち19件のデータ偽装が公表された。
■横浜のマンションの現場責任者が関与した物件のうちデータ偽装があった19件の内訳
東京(1)-工場・倉庫1
神奈川(1)-集合住宅1
石川(1)-医療・福祉施設1
静岡(1)-工場・倉庫1
愛知(14)-集合住宅8、工場・倉庫2、医療・福祉施設1、学校1、その他2
三重(1)-工場・倉庫1
※カッコ内は各都県の合計件数
http://www.goo.ne.jp/green/news/business/28958.html

2015年11月01日
横浜の杭の偽装
ちょっと面倒だから無視してようと思いましたが
10月末の無料相談で無視出来なくなったので
構造屋さんが知っている事を何回かに分け書きます

10月末の相談というのは、
これから建てる新築建物で
構造図はあるが構造計算書はまだ無い。
杭の本数だけ急いで確認して下さい。というもの

<< この程度の相談は無報酬だから無料相談 >>

まず、構造特記事項で杭の概要を調べると
杭径350mmで、1300kN え~本当?
これは杭自体の材料強度です。
計算では、この杭を支える地盤の強度が必要

経緯を調べると、図面は見よう見まねで
意匠屋さんが描いた。
杭耐力検討書は、杭屋さんにお願いして
それから設計用の杭耐力ではなく
杭自体の材料強度を写した。

仕方ないから計算し直すと、600kN出ない。
単純計算だと、杭本数は倍増します。
面倒だから杭屋さんに直接電話して
担当した人と話したい。上司が出てきて
「ええとお、周面摩擦力は無視して・・・
無いから再検討します。」

結局、杭長を長くして本数は1本増えた。
「予算が決まっているので本数増加は無理」
という杭屋さんの事情を最優先して決めた。

で~、これから何について書こうか?
箇条書きにすると

・有識者会議では無理。実務者会議が必要
・検査日の翌日のセメントミルク材料の数量
・継ぎ杭の溶接技術者。検査の1時間後
・支持層に届くと反発があるは本当か?
・ジーゼルハンマー時代の職人に聞くな
・職人さん達は、本当の記録を持っている
・構造設計者が、説明すれば本物が出る
・構造屋さんは、無報酬でも監理をする
・耐力の式中の1/3は、3倍安全ではない
・北側元国土交通相の魔法のソフトは未完成

<< やっぱり諸悪の根源は素人の法改正 >>

でしたね。 また法改正するんでしょうけど

追加(笑)
・自動車のようなリコール制度は不可能
・役所もすぐ照合できるなら中間検査時に
・全棟建替えは、制度として可能なのか
・職人さん達のプライドを無視した結果
・配筋ミス、免震ゴム、杭打ち、の次は
・地盤(土)は、掘らなけりゃあ分からない
・ファジー(不確定)な自然相手の構造設計

<< キリが無くなるなあ >>
http://blog.livedoor.jp/tkk3/archives/53143583.html
2015年11月02日

取りあえず、メモ程度に
まあ、書く事がいっぱいありそうなのですが、
チョット忙しいので、普通の人が聞いても納得する事だけ

熟練の杭施工者ですか? データを「偽装」した職人さん。
この方は誰かに雇われて、杭施工を担当したんですよね。
そうしたら、「ねえ、図面の通りだと支持層出ないよ」
と、雇った人か、監督さんに、ありのまま報告します。

監理者には直接言わないでしょうね。

この職人さんには「偽装」するメリットが無いんです。
安全に杭を打つ(穴をオーガーで掘り杭を埋め込む)
のが仕事だからです。

では、偽装を指示するのは誰か?
もし、期日を指定した契約で予備日がなければ、
この職人さんに依頼した孫請けの親方が指示します。

孫請けの親方が普通の職人さんなら、判断出来ないから
監督さんに報告し、その監督さんが指示します。

あまり、グチャグチャ考えない方がいいです。

職人さんは、言われた事を忠実に実行してくれます。
「偽装」するより、そのまま報告した方が簡単です。

<< 職人さんが頭が悪く、考える能力がない >>

と言っているわけではありません。
「偽装」を指示するのは、職人さんに的確な指示の
出来ない誰かです。

面倒になってきたから、話を違う方向にまとめます。

それにしても、北海道庁でデータを見比べて分かったのなら

横浜市の中間検査 (RC・SRC造)の欄ね

この段階で、杭の施工データは市の担当が見ます。
担当が自分の仕事をしていれば、発見出来たでしょう。

何を今更、「見つけた会見」、、、恥ずかしくない?

2015年11月03日
まとめてないの?

新聞報道によると
全国で、3040件の工事を、1185社の元請けが
担当していたらしい。
 
これ、現場から上がって来た数をそのまま
垂れ流しているだけですか?
把握できないなら下請を使う資格がないよ。

1185社/47県で、25社/県ですね。
いっぱい孫請けがいるんですね、
精鋭部隊は育てなかったんでしょうか?
ちゃんと工事費を払わずに離れて行ったの?

それにいつまでも工法を特定しませんね。
どんな偽装か公表しないと問題点を絞れない

小規模な建物用によく使われるのは
イーゼット・アットコラムですけど
これらは支持層がない場合に採用するから
対象外と思っていたら、含まれているみたい

頭を下げてる経営陣達は
自社の製品に精通してない方達だったりして

2015年11月04日
計算式が不明
・支持層に届くと反発があるは本当か?
・ジーゼルハンマー時代の職人に聞くな
・有識者会議では無理。実務者会議が必要
以上、3点について、まとめます。(手間を省くため)

横浜の杭の工法は、ダイナウィング工法だそうで、

旭化成建材では、カタログ請求しないと資料が入手できないので
東洋ベース株式会社の工法紹介より、引用します。
————————————————-
DYNAWING(ダイナウイング)工法
既製コンクリート杭では、初めての地盤改良型の
国土交通大臣認定の高支持力埋込み工法です。
従来の置換型埋込み工法に比較して、
発生残土を大幅に低減出来ます。(当社比70%減)
地盤改良杭に抗体を埋設するので高止まりや低止まりが少なく
杭頭レベルの管理が極めて容易です。
施工管理が優れているので、高品質の施工を提供出来ます。
既製コンクリートの全て(節杭、ST杭等を除く)の杭種に適応。
————————————————-

<< よく分からないがアットコラムの大型判? >>

高支持力という事は、Ra=(1/3)α・N・Ap のα=400
なのかな?、使ったこと無いから、耐力算定式が不明。

それにしても、この数年の免震ゴムやら何やら、
問題になるのは、すべて、大臣認定の製品ですね。

<< 大臣認定制度に欠陥があるんじゃないですか >>

この工法の説明では、支持層に届いても反発はない。
だから、ジーゼルハンマー時代の古い工法しか知らない
「有識者」達では、対策の立てようがない。

と思いますよ。

2015年11月05日
今日は何書く?

・役所もすぐ照合できるなら中間検査時に
これは、11月2日に書きましたね。
横浜市のは、杭の本数何本でしたっけ?
大きい建物なんだから、全データをチェックしましょうよ。
ああ、民間検査機関の物件だったのかな?
それでも、最後には、役所にデータは届くんでしょ。違う?

まあいいや、今日は、
・職人さん達は、本当の記録を持っている
・構造設計者が、説明すれば本物が出る
・構造屋さんは、無報酬でも監理をする
以上、3点について、まとめます。(手間を省くため-2)

構造屋さん達が、現場で判断して、変更できなくなった頃
例えば、杭芯がずれたので、その場で計算して配筋追加
という事が禁止された頃、
意匠を担当した設計事務所から構造設計料をいただく
構造屋さん達は、頼まれれば、無報酬で現場に行きました。

するとね、以前は正直に教えてくれた杭芯のズレを
隠すようになりました。変更の確認申請を怖がって(笑)
そこで、意匠屋さんを通してズレを報告させようとしても
計るの忘れたなどと言い逃れをする。

じゃあねえ、意匠屋さんと、元請けと、杭の親方集まれー!
実はね、ここだけの話なんだけど、杭芯ズレは、200mmまで
大丈夫なように、構造設計しました。

<< どっちにズレるか分からないから大変だったよ >>

と説明すると、「じゃあ、170mmのズレはOKですか?」
良く聞くと、最大のズレが170mmとの事。どちらにズレた?
すると、ベニヤ板に描いた「杭芯ズレ記録」が出てきた。
全部柱芯から杭芯が離れる方向にズレている。

これなら何も問題ありません。補強不要。配筋変更無し
と言ったら、「じゃあ、杭芯ズレ調査票を先生に届けます」

<< 私は監理をしていない。意匠屋さんに届けてね >>

という事は、何度かありました。

それ以前の「建築工事共通仕様書」には
「杭の精度は、水平方向の位置ズレを100mm以下とする。」
と明記されてた。
その後平成15年「公共建築工事標準仕様書」に統一され、
「杭の水平方向の位置ズレの精度は特記による」となった。

<< だから、覚えた事は改正のたびに覚え直さない >>

いまだに、100mmを超えると設計変更、と思ってるでしょ。

2015年11月06日
擁護し過ぎなので

横浜の杭工法は、施工が大変そうですねえ。複雑ですよ。
どの程度偽装したか知らないが、この担当は優秀ですね。
だから、杭長が不足で、支持層に届かなかったのは、
調査不足も含めて、設計ミスですね。
施工ミスは、プラスα程度。

リクルートコスモスが出始めた頃、こんな経験があります。
まず、新宿のロボットのような案内嬢のいるリクルートに
行き、何号ビルかで顔合わせがあり、設計打合せをしました。

次に、施工業者が決まり、千葉県で顔合わせがありました。
「関東一の構造技術者が来ますよ」とリクルートの担当者。
誰だろうと待っていると、何だ大和ハウスのあんたか(笑)
鉄骨系プレハブの大和ハウスがマンションに進出した頃です。
RC造は私が教えてあげた方でした。(関東一じゃない)

リクルートには、中途採用の各部門の優秀な人材がいて、
構造の顧問はスーパーゼネコン出身者でした。
で、地層は注射器から舗装の解体ガラまで産業廃棄物が
8mの深さまで存在しますので、この杭工法としました。

と説明し、顧問から「費用が掛かるが設計者の意見を採用」
と決まったのに、後日、施工会社から「杭工法を変更する」

<< 掘れるモノならやってみな >>
1本目から、「掘れないので元に戻したい」

<< 意見を無視したんだから、そちらでやりなよ >>
と、あらゆる検討をしたデータを差し上げました。

このように容易に、試行錯誤が出来るような法令にすべき。

ここまで、杭施工者を擁護し過ぎましたので、
こんなこともあったよ、という珍しい経験を書きます。

・検査日の翌日のセメントミルク材料の数量
・継ぎ杭の溶接技術者。検査の1時間後    について

福島の汚染土の入った黒い袋は見たことあるでしょ。
あれと似た、オレンジとか緑色の袋に入った添加剤が
検査日にはドーンと並びます。余分に用意するらしい。

で、杭がうまく打てたかなーと、翌日行くと半減してます。
えっ、昨日あれからそんなに使ったの?、1本当たり何t?
いや他の現場が足りないというので・・・、
3日目に行くのは「ヤボ」です。信じましょう。
と言いながら、車で「偶然」通りながら見ると、増えてる。

<< 一安心ですね >> 疑問は聞いてみるのが大事です。

杭が長いと、何箇所かで溶接でつなぎます。(一つの方法)
検査の時には、資格証を持った、すばらしい腕前の溶接工が
パフォーマンスをします。一気に綺麗に仕上げます。

<< 全数、あなたがやってくれますね。よろしく >>

無口。で、他の用事を済ませ、1時間後、現場に戻ると
別の溶接工が、溶接してる。<< どうして? >>

「あの職人は日当が高いので、この現場では使えない」

で、この教訓は、曲げモーメントの大きい部分で杭を
つないではいけません。決めるのは構造屋さんの仕事です。

<< 1000物件弱の業務の内、2~3件あった事です >>

2015年11月07日
リコールって

今日は
・自動車のようなリコール制度は不可能
・全棟建替えは、制度として可能なのか   について

トヨタ自動車からの「リコールに関するお詫びとお願い」
と言う封書を持ち歩いている。

このたび不具合が判明しました。同車には過去にも別件の
修理のお願いをさせていただき、重ねて心配させゴメンね。
発熱して焼損するおそれがあるので修理に来てね。
最初は修理が集中するから相談してから車を持ってきてね。

建築で同様の制度が出来たら大変ですねえ。
あり得るのは、ハウスメーカーの戸建て住宅ですね。
自動車のように、標準設計図があると推測できるから。

ところで、通常は、マンションなどは標準図は無く
敷地の条件により、各種調査をして、設計図を作成します。
もちろん、モデルルームにある「基準階平面図」のように
内部については、標準図があるかも知れませんが、
原則、その土地のためだけに設計する「一点モノ」です。

複数の建物に、同じ条件の不具合が出ることはありません。
ところが、最近、東洋ゴム等の免震装置(積層ゴム支承)
の調査対象は、
第1グループ:55棟
第2グループ:90棟
第3グループ:1500棟
第4グループ:1500棟の合計3145棟
旭化成建材の杭データ偽装では、3040棟

これでは、建築版リコール制度が出来そうですが、

このたび不具合が判明しました。みなさん引っ越して下さい
最初は引越が集中するから相談してから引っ越してね。

<< と言われても、引っ越せませんよね >>

だから、建築で、自動車のようなリコール制度は不可能です。

また、全棟建替えは、制度として可能なのかについては、
管理組合の役員の経験者なら、全員が賛成することは無い。
という事は、知っていますね。

<< 三井不動産レジデンシャルの全棟建替えを前提に >>

というのは、区分所有法を熟知した顧問弁護士さんが考えた
巧妙な逃げの方法だと感じます。300万円の慰謝料で終わり。
普通の人なら、きちんと責任を取ってくれるんだ。良い会社。
と感じるでしょうが、「全棟」がミソ。建て替えられない。

2015年11月08日
現場では通用しない

・職人さん達のプライドを無視した結果 について書きます。

しばらく前は、建築の設計図は、職人さん達から「まんが」と
呼ばれていました。
絵には出来るが現場では使い物にならない「絵」だからです。

職人さん達は、設計者が描いた漫画を元に、施工図で
建物を工事するのに支障のない「図面」を作成していました。

アネハの事件以来、現場は設計図の通りに作らなければダメ!
という法律が出来、検査する組織も出来ました。

そして経験の浅い監理者達は、真面目にそれに従いました。

そこで、何が起こったか。
職人さん達は、法改正などどうでもいいですから、今まで通り
これじゃあ納まらない、こう変える。と以前のような方法で
建物を完成させようと工夫しました。(手抜とは言わない)

しばらくすると、いろいろな職種から相談が舞い込みます。
「若い監督さんが、図面の通りと言うんだけどね」
たとえば、8mの片持ち梁が、H-100x100x6x8となっている。
明らかにCAD時代の修正忘れです。(他の図面からのコピー)
多分デザインで小さくしたかったんだね。と設計をかばう。
先端に支柱を入れても良いか聞けば?→誰に?→設計者に
面倒だから聞いてくれないかな。(無料相談よ)
知ってる構造屋さんだから、聞きにくいねえ。
じゃあ、このまま製作するよ。完成したら分かるンべ。

それは、とある「温泉施設の庇」です。覚えのある方いる?

というように、あらゆる職種で、完成度の低い設計図により
変な建物が建てられていきました。(構造監理は通常不在)

<< 現場を知らない東大卒が、職人さんを無視した結果 >>

そんなのは言い訳だ。という一般論は通じませんよ。
図面通りに造ったという検査に通らなければ、建物は使えず
職人さん達は金をもらえません。
それ以前には、多分「金のために仕事してるんじゃない」と
うそぶいていた職人さん達だって、家族があるんですからねえ

<< 職人さん達のプライドは、どこかに行っちゃった >>横浜のマンション傾斜問題。
パークシティLaLa横浜は杭打ちデータ偽装で衝撃が走りましたが、そのマンションで全棟建替え希望が74%の住民が希望しているというニュースが出ていました。
マンション建替えには区分所有者の五分の四の賛成が必要になります。
その数字には若干及びませんが、その数字に近い数字が出たんですね。
もちろんこの数字は議決したわけじゃないのであくまでアンケートベースなんですが。
正式に決議を取ればクリアするかもしれないですね。
今回のケースは別にして、築40年、45年経過したマンションもたくさんあります。
そういったマンションでは建替えの必要が出てきているマンションでも、多くの場合この五分の四という数字はクリアできません。
建替えに際しては一時金の捻出が必要になるからです。
お金の問題だけではなく、建替えの際の転居先の問題。住み慣れた地域から離れる不安というのが高齢者には付きまといます。
心配するのは建替えが終わっても果たして健康な状態で戻ってこれるのかという問題もあります。
取り壊し、再建築には3年も4年も時間がかかってしまいます。
立地的にとてもいいマンションなら、デベロッパーが希望者から買取り再建築する方法もあるのでしょうが、そんなマンションばかりではないですからね。
なので、高齢者ばかりがマンション内に残り、若い方は賃貸に転用したり、空き家のままで放置しているマンションも存在しているのです。
この五分の四という数字が低い数字なのか、高い数字なのかそれぞれ当事者にとって違った見解があるのも事実です。
杭打ちデータ偽装など売主に問題がある場合は補償もつくでしょうから建替えの際にも一時金の捻出の必要はないかもしれないですね。
でも、そういった話も含めて議論しないと結局は何も進まないような気がします。
お金は出したくない。転居の間の家賃は負担してもらう。というなら建替え希望になるでしょう。
でも、その家賃が満足いくものでなかったら?
一時金を出す必要があればどうでしょう?
今回の傾きが大きかった棟に関しては建替えや買取りという話は出ていましたが、他の棟はそんな話は出ていませんでしたもんね。
なので、この問題は簡単には解決しないように思います。
他にも杭打ちデータの偽装問題は次々に発覚していっていますが、そのマンションはどうなるのでしょう?
ここをきちんとクリアしていかないとマンションに対しての信頼が大きく揺らぎますからね‥
もっとも、戸建のデータの方がもっともっと怪しい気はしますが‥
いずれにせよ、不動産関係、建築関係の信頼を取り戻してもらえるような解決を望みます。
ここがいい加減のままなら、そもそもの建築基準法自体が意味をなくします。
不動産にかかわる人間のモラルが問われていますね。
やはり自己防衛しかないんでしょうね。
自ら不動産や建築の知識を身につけることが大切になる世の中になってきているかもしれませんね。
アメリカでは弁護士や医師に並ぶくらいステータスの高い職業として不動産業も認められています。
これは不動産業自体がエージェント、インスペクターなどの専門家など各分野のプロフェッショナルが分業で担当するからなのですが。
日本の不動産会社は建築から販売、住宅ローンまで全て一社で賄おうとしますから、どうしてもプロフェッショナルでない部分も引き受けてしまうところもありますし、そこは専門じゃないからと平気で言ってしまうところがありますから信用性に大きくかけてしまうんですね。
不動産も建築と同じように分野に分けて免許の種類を許可制にすべきなような気はします。
そうすることによってお客様も混乱しませんし、安心して任せることができるようになるかもしれませんね。
いずれにせよ失った信用を取り戻すためには抜本的な改革が必要になりますね。
そういうことに気づいて業界が変わってくれればいいんですが、まだまだ先のことになるのでしょう‥
私がこの業界に入る前に、『不動産業っていうのはアメリカでは弁護士、医師に並ぶような立派な仕事なんだよ』と教えられ、カッコいいと思ってこの仕事を選びました。
そのようなカッコいい仕事をできるために一生懸命頑張ってきました。
そういう業界にこの業界がなれればいいなといつも思っています。
http://life-consulting.blog.jp/archives/1046329162.html

パークシティLaLa横浜の偽装問題は決して他人事ではありません。
[ 元大手マンション開発業者が明かす失敗しないマンション売却法 ]

151206d
パークシティLaLa横浜の偽装問題は、分譲マンションに住んでいる人全員が共通認識として「マンションに住むことの宿命」として理解しておいた方が良いでしょう。
連日のニュース等で多くの方もご存知だと思いますが、西棟の6本の杭が支持層に届いておらず、2本が支持層に届いていたものの深さが不十分でありこの8本を含んだ合計10本について、施工データが偽装されていた問題です。
私は、元大手マンション開発業者出身でしたので、「起こるべくして起こった」問題だと考えております。
最も罪深いのは、杭打ち工事を担当した旭化成建材や旭化成建材に工事を発注した三井住友建設であり、分譲主の三井不動産レジデンシャルはある意味、被害者と言っても良いでしょう。
通常、分譲主はゼネコン(三井住友建設)側との、施工に関する打ち合わせは行いますが、ゼネコン側の下請け企業(旭化成建材)とは接点がありません。
しかし、三井不動産レジデンシャル側にも落ち度が無いとは言い切れません。工事を担当したゼネコンを三井住友建設に選定したことが運の尽きと言えるでしょう。
本件から姉歯マンション事件を思い出された方も多いと思います。今回のように同じ建築基準法違反であっても、姉歯の場合は、分譲主であるビューザーが積極的に偽装に関与していましたが、三井不動産レジデンシャルは関与していません。
さて、三井住友建設というと、一般の方から見ると三井住友銀行、三井不動産などのような日本を代表する超メジャー企業のグループ会社という印象を持たれていると思います。
その認識は正しいです。
しかし、ゼネコンとしては飛島建設、熊谷建設、東急建設などの準大手ゼネコンという位置づけです。いわゆる売上高1兆円を超えるスーパーゼネコン(鹿島、大成建設、清水建設、大林組、竹中工務店)には遠く及びませんし、今後もスーパーゼネコンと肩を並べることもないでしょう。
なぜ、スーパーゼネコンではなく準大手に工事を発注したかと言いますと利益率を重視してゼネコン選定したのがよくわかります。
当然のことながら、準大手のゼネコンは、スーパーゼネコンよりも工事費が安いです。
なぜ、スーパーゼネコンより準大手の方が工事費が安いか?と断言できるかと言いますと私が所属していたマンション開発業者は、親会社がスーパーゼネコンです。
親会社がスーパーゼネコンだからと言って、親会社へ工事を発注していたかと言いますと答えは「No」でした。
理由は、簡単です。スーパーゼネコンを施工会社に選定していては、採算が取れないからです。
親会社だからと言って工事費は安くはならないのです。それが、スーパーゼネコンのブランドと言うことなのでしょう。
私が担当していた物件では、準大手あるいは中堅どころが工事を担当していました。
特にマンションは、ゼネコンにとりまして、利益率が良くないため大手になればなるほど施工したがらない特徴があります。
ここに今回の傾きマンション事件の真相が隠されているのではと思います。施工主(三井不動産レジデンシャル)としては、工期や建設費を圧縮したい思惑は当然あります。私も現場の一担当者として、この考えには理解できます。

151206e
通常、杭を打つ前にボーリング調査といって、地盤の強度を調べます。今回、傾いた西棟には52本の杭で建物を支えるわけですから、その全ての箇所でボーリング調査を実施しなければなりません。
ボーリング調査は深さにもよりますが1か所20万円かかると想定すると52か所で1,040万円かかるのに対して、20か所だけだと400万円で済む計算となります。
「全地点ボーリング調査しないと、どうなりますか?」といったご質問を頂いた際の回答としては、支持層が平坦なら問題ないのですが、今回のように、支持層に窪み(凹部)があると、杭の長さが不足します。
話をシンプルにすると、例えば支持層のC地点、D地点、E地点の3か所があるとします。C地点とE地点の支持層が15メートルとわかったため、その中間地点のD地点にも15メートルの杭を打ったとします。

151206f
しかし、実際は、支持層の深さが25メートルだったとすると、杭の長さが10メートル不足することになります。
パークシティLaLa横浜は、まさにこの状態を指します。さらに悪質なのが施工報告書に記載されているセメント注入量などのデータを改ざんしたことです。
このように分譲主側からの工期やギリギリの予算でマンションを建設することは、どこかに無理が生じます。今回のように「重要な作業工程を飛ばしてしまった。」ことも十分考えられます。
これは、パークシティLaLa横浜だけでなく、多くの分譲マンションが同じ状況なのではないか?と感じています。
おそらく、どの会社の分譲主(デベロッパー)も「対岸の火事ではなく、明日は我が身」という心境で今回の偽装問題を見ているのではないでしょうか。
当然、杭打ちの施工を行った旭化成建材がけしからんわけですが、今回たまたま表面化しただけで・・・今後、出てくる可能性も否定できません。
そういった意味では、パークシティlala横浜の購入者は非常に気の毒ですし、最大の被害者でもありますが、逆に「不幸中の幸いだった」ことが2つあります。
1.分譲主が業界最大手であり、傾きが確認されたウェストコート(西棟)だけでなくフォレストコート(森棟)、センターコート(中棟)、サウスコート(南棟)の全棟建て替えが行われる可能性が高いこと。
※既に管理組合が機能しているため、5分の4以上の賛成が無いと実現できないのですが、建て替えを行わないと資産価値としても大きく目減りするため、最終的には全棟建て替えになるのではないか?と個人的には考えています。
2.分譲主の三井不動産レジデンシャルは「業界最大手」だけでなく「業界の顔」でもあり「業界の雄」でもあるので倒産の心配がまず無い。
これが非常に大きいです。ちなみに2008年以降に倒産したマンション開発業者です。
アゼル———–2009年3月–破産——–ダイドーサービス———2009年3月—民事再生
ニチモ———–2009年2月–民事再生—-日本綜合地所————-2009年2月—会社更生
栄泉不動産——-2009年1月–民事再生—-日本クリエイト———–2009年1月—破産
中央興産———2009年1月–民事再生—-ダイア建設—————2008年12月–民事再生
環商事———–2008年11月-破産——–モリモト—————–2008年11月–民事再生
康和地所———2008年10月-民事再生—-ダイナシティ————-2008年10月–民事再生
日本エイペックス-2008年10月-破産——–エルクリエイト———–2008年10月–破産
ランドコム——-2008年9月–民事再生—-シーズクリエイト———2008年9月—民事再生
セボン———–2008年8月–民事再生—-アーバンコーポレイション-2008年8月—民事再生
丸美————-2008年8月–民事再生—-マツヤハウジング———2008年7月—民事再生
ゼファー———2008年7月–民事再生—-興大———————2008年7月—民事再生
ハウジング大興—2008年7月–民事再生—-セントラルサービス——-2008年6月—民事再生
近藤産業———2008年5月–破産——–グレイス—————–2008年1月—破産
これらの業者が分譲したマンションで今回と同じ偽装が発覚したらどうなると思いますか?
元々アフター保証や瑕疵担保責任は、分譲主から購入者に対する保証ですので、分譲主(デベロッパー)が倒産すると保証が受けられなくなります。
しかし、姉歯問題で保証義務を持つ分譲主が倒産したヒューザーマンションの購入者は、建物に瑕疵などの不具合があっても泣き寝入りするしかありませんでした。
そこで、新設されたのが住宅瑕疵担保責任履行法です。この法律は分譲主が倒産した場合を想定して、分譲主が事前に「一定額を供託」するか「保険に入る」ことが義務付けられています。
マンション購入者にとって、分譲主が破たんした場合でも、金銭的な補償が受けられることになります。(平成21年10月以降引き渡しのマンションが対象)
従って、平成21年10月以前に分譲されたマンションで既に分譲主が倒産していた場合は、どうしようもありません。
今の所、姉歯物件や今回のパークシティLaLa横浜しか表面化していませんが・・・実際はもっとあるのではないか?と考えています。
話をまとめますと、「住宅瑕疵担保責任履行法」以前の分譲マンションで既に分譲主が倒産したマンションにお住まいの方は、注意が必要です。
まずは、自分の家が一体いくらで売れるのか?無料の査定を受けてみて、金額に納得できるのであれば、売り切った方が良いと個人的には思います。
私は、現役時代からマンションの良い面、悪い面の全てを見てきました。結果、戸建てが一番無難という結論となり自宅は、戸建てです。
ぜひ、皆さんも今回の件は、マンションに住んでいれば、誰もが経験するかもしれないリスクだと認識してください。
特に今後は、都心湾岸エリアのタワーマンション購入者も注意しておいた方が良いでしょう。湾岸エリアは、地盤が軟弱なため、支持層までちゃんと杭が到達しているか?等も含めて分譲主や施工業者に管理組合を通して確認されることをお勧めします。
施工ミス&偽装が無いことを祈りたいです。
http://xn--y8j9fta9542bc5cxu9j.com/

文責 釈迦牟尼仏(ミクルベ) 建太

次回に続く(杭データ改ざん事件151206-2

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