販売業者への欠陥・瑕疵の是正依頼-1

販売業者への欠陥・瑕疵の是正依頼-1

まず、あなた自身が作った気になる箇所(欠陥、瑕疵)のデータを使って、誰に、何を頼みたいのかを考えてみてください。
 
たぶん初めに考えつくのは、そのデータをもって販売会社欠陥・瑕疵の是正依頼をすることではないでしょうか?それそのもの自体は間違っているとは思いません。ただどうでしょう、それであなたが満足のいく是正をしてくれるという確証はあるのでしょうか?『住宅瑕疵担保履行法』による紛争処理センターによる解決方法は、取り合えず考えずに話を進めます。何故なら、ここにも重要な問題があるからです。

この前提では、つたない私の経験に照らして言わせていただければ、まず無理でしょう!
いや、そこまで言ってしまうとチョット語弊(ごへい;誤解を招いたり、不快感を与えたりする言い方)があるかもしれませんね。

たとえば、次のような条件が整えば、あなたが望むような是正工事を行ってもらえる可能性があると思います。まず、アフターサービス期間内であること、且つどう考えても販売業者側(施工者側)に起因する不具合や欠陥若しくは瑕疵だと認定できる場合に限って、その可能性があると思われます。
また、これにはもう一つの条件が必要になります。それは、三菱地所、野村不動産フォールィングス、三井不動産や住友不動産等の超大手不動産業者の販売物件であれば、それが可能な場合があります。

でもなぜ、私が超大手不動産業者であれば可能かも知れないと言っているのかと言いますと、
ここからはチョット内部告発な部分に踏み込みますので、言葉に気を付けて記述させていただきますが・・・

元請業者(施工会社)と超大手不動産業者との関係であればそれが可能になることが往々にあるということです。これはどんなカラクリかといいますと、元請業者のアフターケア費用は総工事費の1%が見込まれています。つまり、50億円の総工事費であれば、その1%の5,000万円がAC(アフターケア)工事です。

この超大手不動産業者の売上高を下記に列記します。
三井不動産、三菱地所、住友不動産 &野村不動産フォールディングスを足した総売上高が約4.0兆円、当期利益が2,923億円で利益率7.35%です。           
また、日本の2014年の年間の建設投資額は総額47兆1,200億円です。
この超大手不動産業者だけで日本の年間建設投資総額の実にその8.5%を占めているのです。

ではこれは何を示しているのでしょうか?
つまり、超大手不動産業者はゼネコン(元請会社=施工会社)の大のお得意様なのです。料理屋が常連客と一見(いちげん)さんへのサービスが意識するしないに係わらず、違ってしまうのは世の常ですよね!ようは、そういうことです。

AC工事の1%+営業経費としての1~3%-現在までの経費分を除いたギリギリの額までは、ゼネコンは超大手不動産業者の場合に限り無理を聞きます。だって、お得意様なのですから。次につなげるためにも、そりゃ営業は頑張りますよ。本社の発注部門や資材部から現場所長やはては現場の工務長や工務主任に至るまで、根回しします。またこれは、その他の不動産業者に比較して高級なので、その分だけ利幅が大きいということもあって、本社もその方向に動くのです。

現場は現場で、できるだけ利益を確保するために、どう考えても元請会社の責任とするしかないもの以外は、基本的に下請け業者に多少の無理を言ってでもこの是正工事をほぼ無償か若しくは多少の金額を与えてこれを行わせます。下請けは下請けでこれを孫請けに同様に無理強いをし、孫請けは孫請けで玄孫請けに押し付けます・・・・、これを徹底的にやってでもどうしても残ってしまう部分を、先のAC工事の1%+営業経費の1~3%-現在までの経費分を除いたギリギリの金額の範囲内で極力行うのです。記載する順番が逆になっていますが、言いたいことはご理解頂けると思います。。

それでも足りない場合は、誰かが後々詰め腹を切らされる覚悟で出血大サービスと相成ります。その証拠に、一昨年、去年、今年と支社長クラスが引責辞任になっているゼネコンが数多見受けられじゃないですか・・・

ただ、上に記した様な条件だからと言って、これが全てに適用されるわけではありません。
中小零細デベロッパーであっても、私もが感心するほどに欠陥・瑕疵の是正工事を行わせる販売業者も中にはあります。
ここで私が皆さんにお話ししたいのは、超大手不動産業者だから安心で、中小零細デベロッパーだから駄目だということでは無いと言うことです。そのデベロッパーの企業方針、デベロッパーと施工会社との企業規模のバランス、その工事に係わった設計者、工事管理者、現場所長、施工図作成者※1、施工管理者や各職種の職長、デベロッパーの営業担当者等々の相互信頼関係や力関係いかんによって、この問題を解決させられるか否かが違ってくると言うことです。

それと、もう一点素人のあなたがプロの技術者を相手に、瑕疵である事を証明することが出来ますか!これは何も、中小零細デベロッパーばかりでなく、超大手不動産業者でももうお金を貰ってしまっているあなたにそれ程気を遣う必要はないのです。表面上をとりつくる事はしますが、本音では企業利益優先です。よほど手練れた亡者でない限り、適当にあしらわれておしまいです。

私の感覚では、超大手不動産業者の方が力のない中小零細デベロッパーよりは多少ましかなと思える程度だということです。
つまり、この方法ではあなたが望む解決には至らない可能性が高いのではということです・・・

文責 釈迦牟尼仏 建太

次回に続く販売業者への欠陥・瑕疵の是正依頼-2

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